Comment fonctionne le Régime d’accession à la propriété (RAP)?

L’achat d’une première propriété est un objectif financier important pour de nombreuses personnes, et de plus en plus de gens se demandent si le moment est bien choisi pour accéder à la propriété. Il est donc important de savoir quels outils financiers sont à leur disposition pour les aider à réaliser leur projet.

Le régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme fédéral conçu pour rendre l’accession à la propriété plus abordable. Voici tout ce que vous devez savoir sur le fonctionnement du RAP et la façon dont vous pouvez en tirer profit.

Qu’est-ce que le régime d’accession à la propriété?

Le RAP est un programme incitatif qui vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour acheter une propriété admissible. Les REER sont des comptes de placement enregistrés conçus pour vous aider à épargner pour la retraite en reportant l’impôt. L’avantage du RAP est qu’il vous permet d’utiliser l’épargne de votre REER pour l’achat d’une première propriété, libre d’impôt.

Comment effectuer un retrait dans le cadre du RAP?

Pour profiter du RAP, vous devez cotiser à un REER. Il n’y a pas d’exigence de retrait minimum. Ainsi, vous n’avez pas besoin d’avoir le montant total admissible au retrait (60 000 $) d’investi dans votre REER pour tirer profit de l’épargne que vous avez accumulée. De plus, si vous achetez la propriété avec votre conjoint ou conjointe de droit ou de fait, vous pouvez retirer un maximum de 60 000 $ par personne, pour un retrait total de 120 000 $ par couple. Pour pouvoir effectuer un retrait dans le cadre du RAP, les fonds doivent avoir été détenus dans le REER pendant au moins 90 jours avant la date du retrait.

Après avoir déterminé le montant que vous souhaitez retirer, vous devez remplir le formulaire T1036 Régime d’accession à la propriété (RAP) – Demande de retirer des fonds d’un REER. Votre conseiller ou conseillère peut vous accompagner dans ce processus. Une fois l’argent retiré, vous pouvez utiliser le produit pour acheter une propriété admissible.

Comment fonctionne le remboursement de votre REER dans le cadre du RAP?

Vous avez jusqu’à 15 ans pour rembourser les sommes retirées de votre REER, de votre régime de pension agréé collectif ou de votre régime de retraite déterminé. Votre période de remboursement commence la deuxième année après celle où vous avez effectué un premier retrait de votre REER dans le cadre du RAP.

Toutefois, si vous avez effectué votre premier retrait entre le 1^er janvier 2022 et le 31 décembre 2028, la période de remboursement de 15 ans commence la cinquième année suivant celle du premier retrait. Par exemple, si vous avez effectué votre premier retrait en 2026, votre première année de remboursement sera 2031.

Si vous choisissez de commencer vos remboursements plus tôt, votre période de remboursement demeurera la même. Tout remboursement fait avant le début de votre période de remboursement réduira le montant que vous devrez rembourser pour la première année. Si les remboursements anticipés sont supérieurs au montant prévu pour la première année de remboursement, la différence réduira votre solde du RAP ainsi que le remboursement annuel minimum requis sur la période de remboursement restante.

Tout montant non remboursé au cours d’une année donnée sera inclus dans votre revenu imposable pour l’année.

Pourquoi utiliser le RAP?

L’achat d’une propriété peut représenter une dépense initiale importante. Le RAP vous permet d’emprunter sur votre épargne sans payer d’intérêt plutôt que de contracter un prêt à intérêt auprès d’une banque. Toutefois, en retirant de l’argent de votre REER dans le cadre du RAP, vous perdez le potentiel de plus-value sur ce retrait.

Plus votre mise de fonds est élevée, moins votre prêt hypothécaire sera important. Le RAP pourrait vous permettre d’augmenter votre mise de fonds à 20 % du prix d’achat total, seuil à partir duquel vous n’avez généralement pas à souscrire une assurance prêt hypothécaire, ce qui vous permet d’épargner plus d’argent à long terme.

Admissibilité de base au RAP

Pour être admissible au RAP, vous devez remplir certaines conditions :

• Vous devez être considéré comme un acheteur ou une acheteuse d’une première habitation par l’ARC.
• Vous devez avoir une entente écrite pour l’achat ou la construction d’une propriété admissible (des règles particulières s’appliquent si vous avez un handicap ou si vous aidez un proche en situation de handicap à acheter ou à bâtir une propriété admissible).
• Vous devez être un résident ou une résidente du Canada au moment où vous retirez des fonds de votre REER dans le cadre du RAP, et jusqu’à ce que la propriété admissible soit achetée ou construite.
• Vous devez avoir l’intention d’occuper la propriété admissible à titre de résidence principale dans l’année qui suit l’achat ou la construction.
• Si vous avez déjà participé au RAP, il est possible que vous puissiez y participer de nouveau sous certaines conditions.

Vous et votre partenaire pourriez également profiter du crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation, soit un crédit d’impôt non remboursable qui permet de couvrir certains des coûts liés à l’achat d’une première propriété.

Utilisation du compte d’épargne-retraite libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) pour épargner en vue d’une mise de fonds

Le CELIAPP est un compte enregistré conçu pour aider les acheteurs et acheteuses d’une première propriété à épargner en vue de cet achat. Comme pour les REER, les cotisations sont déductibles du revenu imposable, et les gains et les retraits admissibles sont libres d’impôt.

Une fois que vous avez ouvert un compte, vous accumulez 8 000 $ de droits de cotisation par année, avec un maximum à vie de 40 000 $. Il existe également des règles de report importantes à connaître. Une fois que vous avez ouvert un CELIAPP, le compte peut rester ouvert pendant une période de 15 ans ou jusqu’au 31 décembre de l’année où vous atteignez l’âge de 71 ans (selon la première éventualité).

En combinant l’épargne provenant d’un CELIAPP avec les montants disponibles par l’intermédiaire du RAP, vous pouvez obtenir une mise de fonds plus élevée et réduire votre prêt hypothécaire. 

En résumé

Acheter votre première habitation peut être à la fois palpitant et accablant. Heureusement, le RAP est un programme offert pour faciliter votre parcours d’accession à la propriété. Un conseiller ou une conseillère peut vous aider à élaborer un plan sur mesure pour vous aider à atteindre vos objectifs d’accession à la propriété.