Épargner pour l’achat d’une première propriété : quand utiliser le CELIAPP, le CELI ou les deux

Si l’achat de votre première propriété est une étape excitante, la hausse du prix des propriétés peut la rendre plus difficile à atteindre. Heureusement, les Canadiens et les Canadiennes ont accès à plusieurs comptes enregistrés pour faciliter leur parcours.

Deux des meilleurs outils sont le CELIAPP et le CELI. Chaque compte offre des avantages uniques et, lorsqu’ils sont utilisés ensemble, ils peuvent créer un moyen plus flexible et fiscalement avantageux d’épargner pour votre mise de fonds au fil du temps. 

CELI ou CELIAPP? Quelle est la différence pour les acheteurs et acheteuses d’une première propriété?

Le CELIAPP et le CELI sont tous les deux des comptes de placement enregistrés, mais ils sont conçus à des fins différentes. Comprendre ce pour quoi chaque compte est conçu peut vous aider à décider quand et comment les utiliser.

CELIAPP pour l’achat d’une propriété 

Le CELIAPP est conçu spécifiquement pour aider les acheteurs et les acheteuses à épargner pour l’achat d’une première propriété admissible. Les cotisations sont déductibles du revenu imposable, et les gains et les retraits admissibles sont libres d’impôt. Toutefois, vous ne pouvez garder le compte ouvert que pendant une période maximale de 15 ans.

En raison de cette structure, le CELIAPP a tendance à mieux fonctionner lorsque votre objectif et votre horizon d’achat sont bien définis. Il n’est pas destiné à des objectifs autres que l’achat d’une propriété, comme l’épargne pour un fonds d’urgence ou pour les dépenses générales. De plus, les retraits non admissibles sont imposables.

Le CELIAPP est préférable lorsque :

• vous avez la certitude d’acheter votre première maison d’ici les 15 prochaines années;
• vous voulez immobiliser l’épargne spécifiquement pour l’achat d’une propriété;
• vous gagnez un revenu stable et pouvez bénéficier des déductions fiscales.

CELI pour plus de souplesse

Le CELI est l’un des comptes les plus souples offerts aux Canadiens et aux Canadiennes. Vous pouvez l’utiliser pour épargner pour vos objectifs à court ou à long terme, notamment pour l’achat de votre première propriété. Contrairement au CELIAPP, les cotisations au CELI ne réduisent pas votre revenu imposable. Toutefois, le CELI vous permet d’effectuer des placements et des retraits de gains libres d’impôt. Cela signifie que vous avez accès à votre argent en tout temps sans devoir payer d’impôt au retrait.

Il est préférable d’utiliser le CELI lorsque :

• vous voulez un accès flexible à votre épargne;
• votre horizon d’achat est incertain;
• vous épargnez également pour d’autres objectifs plus immédiats, comme un voyage ou un fonds d’urgence.

Quelle somme d’argent pouvez-vous cotiser et comment fonctionnent les avantages fiscaux?

CELIAPP : les cotisations déductibles du revenu imposable et les retraits pour l’achat d’une propriété sont libres d’impôt

Vous pouvez cotiser jusqu’à 8 000 $ par année à votre CELIAPP, jusqu’à concurrence d’un maximum à vie de 40 000 $, et vos droits de cotisation ne commencent à s’accumuler qu’une fois que vous avez ouvert votre premier compte. Vous pouvez également reporter les droits de cotisation inutilisés aux années futures, jusqu’à concurrence de 8 000 $ par année.

Le compte peut rester ouvert pendant un maximum de 15 ans, ce qui vous donne le temps d’épargner à mesure que vos plans prennent forme. Les cotisations sont déductibles d’impôt et vous pouvez choisir quand demander ces déductions, tandis que les retraits admissibles utilisés pour acheter ou construire une première propriété sont libres d’impôt.

L’ouverture anticipée d’un CELIAPP peut permettre plus de souplesse. Même s’il n’est pas possible de cotiser tout de suite, le fait d’ouvrir le compte vous donne la possibilité d’utiliser ces déductions d’impôt plus tard, lorsque votre revenu pourrait être plus élevé et que ce serait plus avantageux sur le plan fiscal.

CELI : les revenus d’investissement et les retraits sont libres d’impôt 

Les limites de cotisation au CELI sont fixées chaque année par le gouvernement fédéral et, pour 2026, la limite annuelle est de 7 000 $. Les droits de cotisation commencent à s’accumuler dès que vous atteignez l’âge de 18 ans. Si vous ne les utilisez pas, ils sont reportés indéfiniment. Si vous aviez 18 ans ou plus en 2009 et que vous n’avez jamais cotisé, votre limite cumulative totale serait de 109 000 $ en 2026.

Les gains et les retraits des placements sont libres d’impôt, et tout montant que vous retirez est ajouté à vos droits de cotisation le 1^er janvier de l’année suivante. Toutefois, les cotisations ne sont pas déductibles d’impôt, comme pour le CELIAPP.

L’utilisation d’un CELI pour l’épargne à court terme peut vous aider à éviter de prendre des décisions forcées. Si votre horizon d’achat d’une propriété change, vous pouvez retirer votre argent sans conséquences fiscales ni perte définitive de vos droits de cotisation, ce qui en fait un complément utile aux comptes visant des objectifs précis, comme le CELIAPP. 

Quel compte devriez-vous prioriser? Le CELIAPP ou le CELI?

Au lieu de choisir un compte par défaut, bon nombre d’acheteurs et d’acheteuses d’une première propriété choisissent le type de compte en fonction de leur horizon d’achat et de la souplesse dont ils ont besoin pour épargner. Voici quelques éléments pratiques à prendre en compte pour vous aider à décider lequel des comptes privilégier.

À quel moment est-il logique d’utiliser un CELIAPP et un CELI ensemble?

L’utilisation conjointe d’un CELIAPP et d’un CELI est souvent utile si vous achetez dans un marché à prix élevé, si vous épargnez dans le cadre d’un ménage à revenus doubles et stables, ou si vous avez besoin de plus de droits de cotisation dans le but d’établir une mise de fonds plus importante. En utilisant ces deux comptes en même temps, vous pouvez plus facilement atteindre vos objectifs d’épargne sans mettre tout votre argent dans un seul compte.

Comment utiliser efficacement le CELI et le CELIAPP

Utilisez le CELIAPP pour immobiliser l’épargne pour l’achat d’une propriété et le CELI pour la souplesse

Les retraits du CELIAPP ne sont libres d’impôt que lorsque vous les utilisez pour l’achat d’une première propriété admissible, ce qui rend le compte avantageux si vous avez la certitude que votre épargne servira à acheter votre première propriété et que vous voulez un moyen de mettre cet argent de côté à cette fin.

Le CELI offre plus de souplesse. Même si vous pouvez utiliser le compte pour épargner pour votre première propriété, il pourrait également servir à épargner pour d’autres objectifs. Étant donné que vous pouvez retirer des fonds libres d’impôt en tout temps, le CELI peut être utile si vos plans changent ou si vous avez des dépenses inattendues.

Soyez stratégique dans vos cotisations

Lorsque vous épargnez pour l’achat de votre première propriété, le fait de cotiser d’abord à un CELIAPP vous permet de tirer profit de déductions d’impôt auxquelles vous n’avez pas accès avec un CELI. Bon nombre d’acheteurs et d’acheteuses commencent par le CELIAPP lorsqu’ils y sont admissibles.

Une fois que le plafond est atteint, les cotisations au CELI peuvent faire croître votre épargne libre d’impôt tout en assurant une certaine souplesse. Au fil du temps, cela peut vous aider à épargner une somme plus importante pour la mise de fonds sans mettre toute votre épargne dans un seul compte.

Investissez selon votre horizon d’achat

Le CELIAPP et le CELI peuvent détenir les mêmes types de placements, comme des fonds négociés en bourse et des fonds communs de placement. Cela signifie que vous pouvez adopter une approche uniforme pour les deux comptes et ajuster votre stratégie en fonction de votre horizon d’achat.

Voici un cadre de planification courant :

• Dans plus de cinq ans : une approche axée davantage sur la croissance peut être judicieuse lorsque vous avez le temps de surmonter les fluctuations du marché.
• Dans trois à cinq ans : bon nombre d’acheteurs et d’acheteuses adoptent une approche plus équilibrée à mesure que leur horizon d’achat se précise.
• Dans moins de deux ans : à mesure que votre horizon d’achat approche, les options à faible risque peuvent aider à protéger les sommes que vous avez déjà accumulées.

L’élément le plus important est la constance. Le type de compte détermine la façon dont votre épargne est imposée, et non le placement lui-même. Par conséquent, l’harmonisation de votre approche entre les comptes peut vous aider à simplifier votre plan à mesure que votre horizon d’achat d’une propriété approche.

Si vous cherchez des conseils, une conseillère ou un conseiller professionnel peut vous aider à créer un plan d’épargne sur mesure qui correspond à vos objectifs et à votre horizon d’achat. 

Où le régime d’accession à la propriété (RAP) d’un REER peut-il s’intégrer à votre planification?

En plus du CELIAPP et du CELI, le RAP d’un REER peut donner un coup de pouce supplémentaire à votre épargne pour une mise de fonds. Le RAP permet aux acheteurs et acheteuses d’une première propriété de retirer jusqu’à 60 000 $ de leur REER sans payer d’impôt pour l’achat d’une propriété admissible. Pour les couples, cela peut représenter jusqu’à 120 000 $.

Attention, toutefois, car vous devrez rembourser le montant que vous retirez sur une période de 15 ans, les remboursements commençant habituellement deux à cinq ans après votre achat. Si vous manquez un remboursement, ce montant est ajouté à votre revenu imposable pour l’année.

D’une part, le RAP peut être un complément utile si vous avez déjà accumulé des sommes importantes dans un REER et que vous voulez maximiser votre pouvoir d’achat, surtout dans les marchés à prix plus élevé.  

Par contre, si le fait de puiser dans votre REER restreint considérablement vos objectifs de retraite à long terme, ou si votre épargne-retraite est peu élevée, il pourrait être plus judicieux d’accorder la priorité au CELIAPP ou au CELI. La bonne combinaison dépend de votre horizon d’achat, de votre revenu et s’il est suffisamment élevé pour payer vos remboursements et de vos objectifs financiers globaux.

À quoi pourrait ressembler votre plan de mise de fonds?

Plutôt que de compter sur un seul compte, vous pouvez en combiner plusieurs pour obtenir une mise de fonds plus importante et plus avantageuse sur le plan fiscal.

Voici comment cela pourrait se dérouler en pratique.

Scénario n^o 1 : Vous avez investi le plafond annuel maximal de 8 000 $ dans votre CELIAPP pendant cinq ans et vous avez obtenu un rendement moyen annualisé de 7 %. Au cours de cette période, vous auriez épargné environ 49 000 $.

Si vous aviez investi 30 000 $ dans un CELI, mais que vous n’aviez pas cotisé au cours de ces cinq années, votre épargne aurait crû jusqu’à environ 42 000 $ avec un rendement de 7 %.

Vous pourriez retirer cet argent de chaque compte libre d’impôt, ce qui signifie que vous auriez environ 91 000 $ pour votre mise de fonds.

Scénario n^o 2 : Supposons que vous ayez 91 000 $ de votre CELIAPP et de votre CELI, mais que vous disposiez aussi d’une somme importante dans votre REER. Si vous retirez le maximum de 60 000 $ par l’intermédiaire du RAP, votre mise de fonds sera alors de 151 000 $.

Foire aux questions