La diversification grâce à l’immobilier non traditionnel

Don Newman, gestionnaire de portefeuille de la Fiducie Fidelity Immobilier alternatif, explore la dynamique des placements immobiliers privés et publics. Il couvre notamment la stratégie du portefeuille et le contexte actuel du marché pour vous aider à mieux comprendre la situation.

Transcription

00:00.000 --> 00:02.035

Veuillez noter que le sous-titrage en français pour cette webémission repose sur l’intelligence artificielle

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des erreurs d’orthographe ou autres pourraient survenir.

00:04.070 --> 00:07.774

Nous vous prions de nous excuser pour tout inconvénient que cela pourrait causer.

00:07.774 --> 00:09.676

Bonjour et bienvenue à Fidelity Connects.

00:09.676 --> 00:13.780

Je suis Rory Poole. Si les dernières années ont appris quelque chose aux

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investisseurs immobiliers, c'est que les marchés ne évoluent pas en ligne

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droite. Les défis ont parfois été importants, mais les possibilités créées par

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la réinitialisation que nous constatons dans diverses poches de la catégorie

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d'actifs l'ont également été.

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Aujourd'hui, nous allons faire la une des journaux, parler de ce qui se passe

00:29.329 --> 00:31.564

réellement dans l'immobilier et discuter des domaines où les investisseurs

00:31.564 --> 00:33.666

peuvent trouver de la valeur aujourd'hui.

00:33.666 --> 00:37.270

Pour discuter de son point de vue sur les fondamentaux, l'évolution de la

00:37.270 --> 00:40.573

dynamique du marché et la Fidelity Alternative Real Estate Trust, c'est le

00:40.573 --> 00:42.308

gestionnaire de portefeuille Don Newman.

00:42.308 --> 00:44.477

Don, bienvenue à l'émission. Merci, Roy.

00:44.477 --> 00:48.515

Comme je l'ai mentionné dans mon introduction, l'immobilier est

00:48.515 --> 00:52.519

connu de beaucoup depuis longtemps comme une catégorie d'actifs

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relativement cyclique. Alors peut-être que nous commençons par nous demander

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quels sont les principaux changements que vous avez observés en tant

00:59.926 --> 01:03.163

qu'investisseur immobilier au cours des cinq dernières années et qui

01:03.163 --> 01:06.399

définissent où nous sommes aujourd'hui par rapport à cela.

01:06.399 --> 01:10.170

Oui, donc je dirais tout d'abord, je pense que nous sommes en quelque sorte

01:10.170 --> 01:13.073

dans une situation probablement meilleure qu'il y a cinq ans.

01:13.073 --> 01:17.177

Si nous pensons à l'endroit où nous avons commencé 2021 ish,

01:17.177 --> 01:21.281

vous voyez les choses comme si le mandat aux États-Unis était

01:21.281 --> 01:23.883

d'environ un pourcentage et demi.

01:23.883 --> 01:27.320

Le marché immobilier a dû passer par une période d'ajustement où les taux

01:27.320 --> 01:30.490

d'intérêt, et c'est un secteur sensible aux taux d'intérêt où les entreprises

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utilisent effectivement l'effet de levier, mais les taux d'intérêt sont passés

01:33.393 --> 01:35.495

de un et demi à près de cinq.

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Nous avons triplé les taux d'intérêt, ce qui va évidemment exercer des

01:38.832 --> 01:42.669

pressions sur certaines évaluations. En même temps, vous avez commencé il y a

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cinq ans avec une période, pendant une longue période antérieure, avec des taux

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d'intérêt très, très bas. Et cela a permis...

01:48.775 --> 01:51.911

Beaucoup de financement, beaucoup d'argent bon marché et beaucoup de

01:51.911 --> 01:55.715

construction de bâtiments immobiliers, parce que vous pouviez le faire et que

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les coûts étaient, les coûts de financement étaient très bon marché.

01:59.552 --> 02:03.089

Donc vous avez eu une combinaison de taux d'intérêt, sur laquelle nous avons en

02:03.089 --> 02:05.892

quelque sorte travaillé, heureusement en grande partie, qui ont exercé des

02:05.892 --> 02:09.195

pressions sur le secteur au fur et à mesure qu'ils augmentaient ou triplaient,

02:09.195 --> 02:11.397

ce qui ne se reproduira plus.

02:11.397 --> 02:14.534

Et une offre importante est mise en ligne, et maintenant où les taux d'intérêt

02:14.534 --> 02:18.071

sont plus élevés, le financement est un peu plus serré.

02:18.071 --> 02:22.008

Cette offre a baissé et les fondamentaux de l'offre et de la

02:22.008 --> 02:24.978

demande dans de nombreux secteurs de l'immobilier commercial semblaient

02:24.978 --> 02:28.915

beaucoup plus solides et ont commencé à s'infléchir, ce qui se reflète

02:28.915 --> 02:32.519

vraiment dans les rendements des actifs de la catégorie immobilière cette

02:32.519 --> 02:33.386

année.

02:33.386 --> 02:34.587

Donc un peu de réinitialisation.

02:34.587 --> 02:38.791

Oui, nous avons subi la remise à zéro et je pense que maintenant nous

02:38.791 --> 02:42.962

sommes en quelque sorte dans une position où l'offre et la demande commencent à

02:42.962 --> 02:45.031

s'améliorer.

02:45.031 --> 02:48.001

Nous avons des taux d'intérêt qui sont plus élevés, mais ils ne vont pas

02:48.001 --> 02:52.071

tripler à nouveau. Et c'est la situation où une fois que l'offre et

02:52.071 --> 02:56.009

la demande évoluent dans la bonne direction, vous obtenez des taux d'intérêt

02:56.009 --> 02:58.945

relativement stables. Vous pouvez revenir aux fondamentaux et commencer à

02:58.945 --> 03:01.314

obtenir une appréciation des prix dans la catégorie d'actifs.

03:01.314 --> 03:04.184

Je vais utiliser le mot creux, mais vous savez, clin d'oeil, coup de cœur, coup

03:04.184 --> 03:06.686

de pied. J'espère que nous sommes tournés vers l'avenir plutôt que de regarder

03:06.686 --> 03:06.986

en arrière.

03:06.986 --> 03:09.556

Oui, et je pense que le marché a commencé à refléter cela.

03:09.556 --> 03:11.257

C'est génial.

03:11.257 --> 03:14.928

À l'exception des centres de données, vous et moi en avons discuté dans le

03:14.928 --> 03:17.030

passé.

03:17.030 --> 03:21.067

De manière générale, l'immobilier n'est pas nécessairement

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aussi encombré ou impacté par le discours

03:25.104 --> 03:29.108

dominant sur le marché de nos jours,

03:29.108 --> 03:31.978

qui est évidemment l'IA.

03:31.978 --> 03:36.249

Parlez-moi un peu des signes positifs que vous

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voyez, que certains investisseurs pourraient...

03:39.352 --> 03:40.820

Ne soyez pas nécessairement remarqué.

03:40.820 --> 03:44.891

Oui, et je pense que c'est une chose très importante à

03:44.891 --> 03:48.928

noter pour les investisseurs, parce qu'il y a actuellement une part

03:48.928 --> 03:52.999

énorme, en particulier le S&P 500, dans de nombreuses industries mondiales

03:52.999 --> 03:56.402

qui sont guidées par un thème écrasant, l'intelligence artificielle.

03:56.402 --> 03:59.372

Et cela a des répercussions sur de très nombreuses entreprises.

03:59.372 --> 04:01.474

Et il y a beaucoup d'entreprises qui le font.

04:01.474 --> 04:05.378

Est-ce qu'ils seront désintermédiés ou non par cette situation ?

04:05.378 --> 04:08.414

Dans le domaine de l'immobilier, vous parlez d'actifs matériels.

04:08.414 --> 04:12.518

Donc c'est de l'immobilier.

04:12.518 --> 04:15.021

Vous allez avoir besoin d'un appartement.

04:15.021 --> 04:19.525

Vous allez quand même commander des choses sur Amazon.

04:19.525 --> 04:22.061

Donc vous allez avoir besoin de logistique. Tu vas avoir besoin de soins d'une

04:22.061 --> 04:26.332

personne âgée. Vous aurez besoin d'établissements de soins de santé.

04:26.332 --> 04:30.436

Il y a tout un tas de secteurs dans lesquels ce n'est pas comme les

04:30.436 --> 04:34.240

logiciels où vous pensez, ok, eh bien, tout le code sera écrit et ces

04:34.240 --> 04:36.142

entreprises n'existeront pas dans cinq ans.

04:36.142 --> 04:40.213

Ces entreprises vont se déplacer pendant les 20 prochaines années

04:40.213 --> 04:44.284

et c'est un endroit très agréable pour les investisseurs de

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dire : hé, je peux me diversifier loin du récit plus

04:48.321 --> 04:52.392

large du marché, trouver des actifs de très bonne qualité

04:52.392 --> 04:57.163

qui dureront longtemps et je n'ai pas nécessairement à m'inquiéter.

04:57.163 --> 05:00.133

Quelle est, vous savez, à quel point cela va devenir puissant ?

05:00.133 --> 05:03.269

Et, vous savez, est-ce que mon secteur sera là dans les prochains temps ?

05:03.269 --> 05:07.307

Et un peu comme les choses intéressantes que vous voyez, vous

05:07.307 --> 05:11.344

voyez, que j'ai même notées, juste à côté, c'est comme, vous

05:11.344 --> 05:15.381

savez, je possède un tas de centres commerciaux, et surtout aux

05:15.381 --> 05:19.185

États-Unis. Et, vous savez, les gens commencent à parler d'expériences et de

05:19.185 --> 05:20.953

jeunes qui veulent revenir aux expériences.

05:20.953 --> 05:23.923

Eh bien, c'est une chose d'aller à un concert de 500$ notre concert.

05:23.923 --> 05:26.659

Mais peut-être que vous voulez aller voir un film et nous avons vu des gens qui

05:26.659 --> 05:28.961

ont commencé à vendre des films sortir pour la première fois depuis des années.

05:28.961 --> 05:32.598

Je suis allé à l'Odyssée récemment, et je ne suis probablement pas allé à un

05:32.598 --> 05:33.866

film depuis près d'un an.

05:33.866 --> 05:36.769

Oui, Odyssey, Spider-Man, les chiffres sont genre, ce sont quelques-uns des

05:36.769 --> 05:40.773

plus grands films de tous les temps, et personne n'était censé aller au cinéma.

05:40.773 --> 05:44.677

En fait, les gens veulent lâcher leur téléphone et être à nouveau sociables, et

05:44.677 --> 05:48.614

au lieu d'aller à un concert qui vous a coûté 500$, vous allez peut-être

05:48.614 --> 05:52.151

au cinéma. Peut-être que vous les allez tous avec des amis.

05:52.151 --> 05:54.787

Mais ce sont en quelque sorte les expériences. Vous partez en voyage, vous

05:54.787 --> 05:58.124

allez séjourner dans un hôtel ou quelque chose comme ça, et ce secteur se porte

05:58.124 --> 06:02.228

très bien. Donc, il y a des choses qui ne sont pas liées à

06:02.228 --> 06:06.199

l'IA et aux médias sociaux que les gens essaient de refaire et qui

06:06.199 --> 06:07.834

jouent très bien dans l'immobilier.

06:07.834 --> 06:10.036

Oui, non, j'ai l'impression que les marchés l'ont un peu repris.

06:10.036 --> 06:13.973

Vous savez, je me souviens plus tôt cette année, vous savez, que le meilleur

06:13.973 --> 06:17.643

acronyme suivant est arrivé sur les marchés, les gens de halo parlant d'actifs

06:17.643 --> 06:18.711

lourds, de faible obsolescence.

06:18.711 --> 06:19.278

Oui.

06:19.278 --> 06:23.449

Au fur et à mesure que nous avançons, vous savez, il est intéressant

06:23.449 --> 06:27.320

d'entendre que non seulement, vous savez, sur le marché boursier, mais aussi

06:27.320 --> 06:31.157

sur le terrain, vous constaterez des changements en tant qu'investisseur.

06:31.157 --> 06:35.328

Mais parlons un peu de ces centres de données, parce que je veux

06:35.328 --> 06:39.499

dire, ils ont été le point focal de l'immobilier depuis un certain temps

06:39.499 --> 06:43.169

pour diverses raisons. De toute évidence, cela se rattache davantage au thème

06:43.169 --> 06:47.340

de l'IA. Cela est lié à une grande partie de ces dépenses, vous savez,

06:47.340 --> 06:49.409

des dépenses hyperscalaires qui se produisent.

06:49.409 --> 06:53.079

Et c'était un point névralgique, vous maintenant, en tant que sous-secteur, si

06:53.079 --> 06:57.683

vous voulez, au sein de la catégorie d'actifs.

06:57.683 --> 07:01.487

Une demande robuste, sans aucun doute, mais.

07:01.487 --> 07:03.556

Relativement parlant, vous savez, une évaluation plus élevée.

07:03.556 --> 07:06.559

Quels sont les types de risques que vous voyez dans cet espace ou est-ce un

07:06.559 --> 07:08.194

domaine dans lequel vous êtes encore assez audacieux ? Oui.

07:08.194 --> 07:11.631

Oui, donc ça a été le cas, je possède, j'ai une certaine exposition aux centres

07:11.631 --> 07:15.168

de données dans la section publique du fonds.

07:15.168 --> 07:18.938

Il n'en reste plus beaucoup en fait, mais ils se sont très bien débrouillés

07:18.938 --> 07:21.741

cette année. Leurs déclarations préalables, vous savez, sont des rendements

07:21.741 --> 07:25.511

totaux de 25 à 30 %, ce qui a été absolument excellent.

07:25.511 --> 07:29.549

Ils profitent de la capacité de disposer déjà de centres de données existants.

07:29.549 --> 07:31.384

Ils ont donc profité de cette capacité.

07:31.384 --> 07:35.021

Pour recontracter davantage, la demande est insatiable pour le secteur, c'était

07:35.021 --> 07:38.291

vraiment un bon endroit où il fait bon être.

07:38.291 --> 07:42.295

Je crois que la chose à surveiller pour les centres

07:42.295 --> 07:46.299

de données sera simplement la capacité de contracter, la capacité

07:46.299 --> 07:50.369

de permettre et de construire à l'avenir pour ce secteur.

07:50.369 --> 07:54.440

Cela aura des répercussions sur l'ensemble des chaînes

07:54.440 --> 07:57.510

d'approvisionnement et sur les marchés.

07:57.510 --> 08:00.580

Vous l'avez vu récemment, pas plus que les deux dernières semaines.

08:00.580 --> 08:04.417

Vous avez eu le gouverneur Abbott au Texas qui a ralenti la délivrance de

08:04.417 --> 08:06.486

permis pour les centres de données.

08:06.486 --> 08:10.490

La semaine dernière, nous avons vu le gouverneur Shapiro en

08:10.490 --> 08:14.494

Pennsylvanie et nous avons dit : « Ok, nous allons reculer et

08:14.494 --> 08:18.498

prendre un peu de temps et analyser ce que nous

08:18.498 --> 08:21.767

pouvons faire. La demande, le capital sont là.

08:21.767 --> 08:26.372

La question est, pour tous ces états, la suivante : ok.

08:26.372 --> 08:29.642

Combien pouvons-nous réellement retirer de notre réseau ?

08:29.642 --> 08:33.913

Comment cela aura-t-il un impact sur les coûts d'électricité pour la

08:33.913 --> 08:38.317

personne moyenne ? Pouvons-nous réellement fournir toute l'énergie nécessaire ?

08:38.317 --> 08:41.020

Et puis deuxièmement, quels sont les impacts environnementaux de cette

08:41.020 --> 08:45.191

situation, qu'il s'agisse d'une sorte de bruit ou d'utilisation de l'eau ?

08:45.191 --> 08:49.295

Nous devons prendre du recul parce qu'il y a plus de demande qu'il

08:49.295 --> 08:51.731

n'y a peut-être d'offre d'énergie et.

08:51.731 --> 08:55.668

Est-ce que cela a du sens ? Cela aura des répercussions plus larges pour une

08:55.668 --> 08:58.070

grande partie du secteur de la technologie.

08:58.070 --> 09:02.208

Pour les centres de données spécifiques qui ont déjà de la capacité, qui

09:02.208 --> 09:06.345

ont déjà construit tout ça, c'est en fait une bonne chose, parce qu'ils

09:06.345 --> 09:10.449

seront en mesure de le faire, la demande de capacité existante va augmenter,

09:10.449 --> 09:14.587

et leur capacité de contracter à des prix plus élevés et de faire

09:14.587 --> 09:18.324

pression sur les prix pour l'opacité existante devrait bien fonctionner.

09:18.324 --> 09:22.228

Il y a certainement une question sur la quantité qui peut être construite et.

09:22.228 --> 09:26.566

Combien de temps faudra-t-il pour construire certaines de ces choses

09:26.566 --> 09:30.403

en dehors du capital insatiable disponible en ce moment ?

09:30.403 --> 09:34.640

Oui, je veux dire que cela fait partie de l'ensemble du Rubik's Cube

09:34.640 --> 09:38.878

que je pense que les investisseurs essaient de résoudre là où il y

09:38.878 --> 09:43.115

a un manque de certitude quant à l'avenir et à la rentabilité en

09:43.115 --> 09:46.452

ce qui concerne les actifs immobiliers eux-mêmes ou l'entreprise.

09:46.452 --> 09:50.456

Oui, donc vous voulez trouver des actifs, vous ne voulez

09:50.456 --> 09:54.427

pas nécessairement chercher des choses bien situées qui ne sont

09:54.427 --> 09:58.397

pas seulement de l'IA, mais simplement centralisées pour les entreprises

09:58.397 --> 10:00.933

qui utilisent les centres de données.

10:00.933 --> 10:05.037

Vous ne voulez pas nécessairement qu'un centre de données situé au milieu de

10:05.037 --> 10:09.141

nulle part soit conclu pour une période de 15 ans pour une entreprise

10:09.141 --> 10:13.245

dont le flux de trésorerie est négatif et qui est financé et qui

10:13.245 --> 10:17.316

pourrait ne pas, si ce client en particulier disparaît, ce centre de dentiste

10:17.316 --> 10:21.354

est complètement obsolète. Donc, votre emplacement, la personne à qui vous

10:21.354 --> 10:25.458

êtes contractuel, la situation financière de cette personne ou de l'entreprise

10:25.458 --> 10:29.528

avec laquelle vous passez un contrat et le genre de conditions

10:29.528 --> 10:31.864

de ce contrat ont une importance.

10:31.864 --> 10:33.666

Oui, Immobilier 101. Oui. Connaissez vos locataires.

10:33.666 --> 10:35.534

Connaissez vos locataires. avoir de bons locataires.

10:35.534 --> 10:38.404

Ok, parlons un peu des fonds.

10:38.404 --> 10:41.874

Alors Fidelity Alternative Real Estate Trust, une stratégie que vous avez

10:41.874 --> 10:45.344

maintenant gérée pour Fidelity et des investisseurs canadiens pendant près d'un

10:45.344 --> 10:49.048

an et demi. Nous l'avons lancé en mars de l'année dernière.

10:49.048 --> 10:50.916

Il s'agit d'un type de produit différent.

10:50.916 --> 10:54.587

Évidemment, pour les investisseurs accrédités, il s'agit d'un fonds hybride en

10:54.587 --> 10:58.591

ce sens qu'il investit à la fois dans l'immobilier privé et dans

10:58.591 --> 11:01.961

l'immobilier public. Vous effectuez la répartition de l'actif sur le fonds

11:01.961 --> 11:05.931

supérieur. Brookfield est là pour aider à l'acquisition

11:05.931 --> 11:08.200

d'actifs liés au portefeuille privé.

11:08.200 --> 11:11.437

Ensuite, vous effectuez la sélection des titres et le portefeuille public.

11:11.437 --> 11:14.540

Commençons par dire, à quoi ressemble le fonds à l'heure où nous nous dirigeons

11:14.540 --> 11:14.974

vers l'automne ?

11:14.974 --> 11:19.178

Bien sûr. Tout d'abord, le fonds a été très bon parce qu'il a

11:19.178 --> 11:21.681

fait exactement ce qu'il est censé faire.

11:21.681 --> 11:24.150

Il a fourni de bons rendements stables.

11:24.150 --> 11:28.054

Je pense que depuis le début de l'année, nous avons augmenté d'environ 12 % en

11:28.054 --> 11:32.024

juillet. Nous avons dit que Brookfield a fait un excellent

11:32.024 --> 11:35.161

travail, a investi environ un milliard de dollars pour travailler sur des

11:35.161 --> 11:37.863

actifs privés.

11:37.863 --> 11:41.801

Portefeuille, acquisition logistique au bon moment ou achat d'actifs

11:41.801 --> 11:45.738

logistiques de plusieurs centaines de millions de dollars plus

11:45.738 --> 11:47.440

tôt cette année.

11:47.440 --> 11:49.642

La logistique est en quelque sorte en train de se faire jour au Canada.

11:49.642 --> 11:52.044

L'offre et la demande se sont légèrement resserrées.

11:52.044 --> 11:56.148

Nous avons donc un certain nombre d'actifs où, du côté

11:56.148 --> 12:00.219

privé, Brookfield a une sorte de bonne pondération de la

12:00.219 --> 12:04.323

plus grande partie du portefeuille se trouve dans la logistique

12:04.323 --> 12:06.892

canadienne. Comme je l'ai mentionné, l'offre et la demande s'améliorent

12:06.892 --> 12:08.594

vraiment à cet endroit.

12:08.594 --> 12:12.064

Je pense que vous devriez commencer à voir une belle croissance locative,

12:12.064 --> 12:14.033

vraiment bien située, bien achetée.

12:14.033 --> 12:18.070

Nous avons des appartements, vraiment, vraiment des appartements bien situés

12:18.070 --> 12:20.372

qui servent des services irremplaçables.

12:20.372 --> 12:24.543

Le marché des appartements est probablement un peu mou en ce

12:24.543 --> 12:29.381

moment, mais l'emplacement et le prix d'achat des actifs sont excellents.

12:29.381 --> 12:32.218

Ce sera en quelque sorte un état stable pendant un certain temps et ensuite...

12:32.218 --> 12:36.122

Au fur et à mesure que le marché se redressera au cours des deux prochaines

12:36.122 --> 12:38.924

années, je me réjouis d'une certaine amélioration des rendements là-bas.

12:38.924 --> 12:42.962

Nous avons apporté de très bons logements pour personnes

12:42.962 --> 12:46.632

âgées où l'offre et la demande sont serrées.

12:46.632 --> 12:48.567

C'est une excellente catégorie d'actifs en ce moment.

12:48.567 --> 12:50.936

Et nous avons des logements pour étudiants.

12:50.936 --> 12:55.007

Donc vous mettez tout ça ensemble, c'est un très beau genre de

12:55.007 --> 12:58.410

portefeuille privé, qui devrait en quelque sorte compenser l'inflation, de

12:58.410 --> 13:02.381

beaux escaliers de loyer, des actifs très bien situés.

13:02.381 --> 13:06.585

Cela devrait nous permettre de vaincre l'inflation au fil du

13:06.585 --> 13:10.389

temps, et le portefeuille est occupé à 98 p.

13:10.389 --> 13:14.593

100. Il est donc en demande et constitue en quelque

13:14.593 --> 13:17.897

sorte de bons actifs bien situés.

13:17.897 --> 13:21.834

Du côté public, nous avons eu de très bons rendements.

13:21.834 --> 13:25.905

Et c'était vraiment agréable de voir en quelque sorte toutes les catégories

13:25.905 --> 13:29.375

d'actifs, et nous pouvons en parler si vous voulez.

13:29.375 --> 13:33.646

Mais la combinaison que vous avez mentionnée de centres de

13:33.646 --> 13:37.917

données, de centres commerciaux, de sorte de centres commerciaux à

13:37.917 --> 13:42.254

bandes. Les soins de santé constituent une grande catégorie d'actifs.

13:42.254 --> 13:46.392

Il a été en quelque sorte reconnu comme un commerce anti-IA,

13:46.392 --> 13:50.563

mais l'offre et la demande dans le secteur commercial ont également

13:50.563 --> 13:52.431

vraiment augmenté, surtout aux États-Unis.

13:52.431 --> 13:55.668

Et donc si vous êtes Canadien, juste assis là...

13:55.668 --> 13:57.903

En pensant, oh, mon Dieu, le marché du logement n'est pas bon.

13:57.903 --> 14:00.172

L'immobilier n'est pas un grand marché.

14:00.172 --> 14:02.141

Ça ne pouvait être autre chose que différent.

14:02.141 --> 14:04.410

Il suffit de regarder dans différents secteurs.

14:04.410 --> 14:08.414

Oui et je ne sais pas si vous pouvez me corriger si je me trompe, mais il y

14:08.414 --> 14:11.550

a rarement des moments où nous sommes dans un marché hausse comme nous sommes

14:11.550 --> 14:15.120

en ce moment où, si vous regardez au cours de la dernière année, du moins aux

14:15.120 --> 14:18.457

États-Unis, vous savez, les REIT et le S&P 500 ont été assez proches de la

14:18.457 --> 14:21.126

valeur nominale en termes de rendement total.

14:21.126 --> 14:24.063

Peut-être un peu plus bas, mais je veux dire je pense que c'est une bonne chose

14:24.063 --> 14:26.232

de voir et de parler de ce dont nous parlons.

14:26.232 --> 14:30.336

Vous savez, au début de notre conversation sur le fait que vous savez, il

14:30.336 --> 14:33.706

y a eu un grand recul dans l'espace Plus récemment.

14:33.706 --> 14:37.276

J'aimerais vous poser une autre question au sujet de la stratégie, en

14:37.276 --> 14:39.945

particulier en ce qui concerne votre part du portefeuille.

14:39.945 --> 14:44.116

En ce qui concerne le volet des FPI liquides, vous savez que vous avez

14:44.116 --> 14:47.987

mentionné la composition à un niveau élevé Quels ont été, selon vous, certains

14:47.987 --> 14:51.657

des principaux facteurs de rendement au cours de la dernière année environ ?

14:51.657 --> 14:55.160

Et en particulier, mettez en avant votre approche à cet égard.

14:55.160 --> 14:59.899

Alors est-ce un rabais au NAB que vous recherchez ?

14:59.899 --> 15:03.669

Est-ce le potentiel d'une compression importante du taux de plafonnement, d'une

15:03.669 --> 15:06.639

bonne gestion, d'une combinaison de toutes ces choses ?

15:06.639 --> 15:11.377

Oui, non, je pense que vous avez donné beaucoup de choses que nous recherchons.

15:11.377 --> 15:14.413

Donc, le premier est exactement comme je gère le fonds de dividendes ici.

15:14.413 --> 15:17.283

C'est très semblable à une sorte de placement de dividendes.

15:17.283 --> 15:20.219

C'est juste une sorte d'immobilier qui s'améliore fondamentalement.

15:20.219 --> 15:23.489

Donc, dans l'immobilier, c'est juste l'offre et la demande.

15:23.489 --> 15:27.559

Est-ce qu'on va voir une sorte de croissance des loyers, si la demande

15:27.559 --> 15:29.328

s'améliore et que l'offre diminue ?

15:29.328 --> 15:33.232

Nous avons un point de pincement et tout à coup, les choses commencent à

15:33.232 --> 15:36.835

commencer à améliorer les taux de plafonnement un peu plus élevés dans certains

15:36.835 --> 15:40.105

cas. Ils ont été compressés, vous avez donc la merveilleuse combinaison de tout

15:40.105 --> 15:41.941

comme dans le placement de dividendes.

15:41.941 --> 15:46.145

Vous avez un bon rendement des dividendes Vous avez une amélioration des

15:46.145 --> 15:50.349

gains et vous avez la capacité des multiples d'augmenter et à compter

15:50.349 --> 15:53.852

de cette année, toutes ces situations étaient en place.

15:53.852 --> 15:57.856

Et si vous regardez ce qui a motivé le portefeuille, nous en

15:57.856 --> 16:01.894

avons parlé un peu, mais comme il y a depuis des déséquilibres

16:01.894 --> 16:05.931

entre l'offre et la demande, comme dans les soins de santé, les

16:05.931 --> 16:09.935

soins aux personnes âgées et tout ce qui a trait à une

16:09.935 --> 16:13.973

sorte de vague d'âge de baby-boomers qui atteignent maintenant 80 ans et

16:13.973 --> 16:16.875

ont besoin de beaucoup plus de soins.

16:16.875 --> 16:20.980

Et au début des années 2000, lorsque COVID, ou en 2020, lorsque le

16:20.980 --> 16:24.750

COVID frappait, personne ne mettait ses parents dans un établissement de soins

16:24.750 --> 16:28.854

pour personnes âgées ou des soins à domicile ou quoi que ce soit

16:28.854 --> 16:32.825

du genre. Et l'offre est pratiquement tombée à zéro en même temps que

16:32.825 --> 16:36.996

la plus grande vague de tous les temps a atteint un point où ils ont besoin

16:36.996 --> 16:38.731

de tous ces services.

16:38.731 --> 16:43.035

Et donc l'offre est vraiment, vraiment sous-représentée ou mal desservie en

16:43.035 --> 16:46.372

ce moment pour la cohorte qui vit là-bas.

16:46.372 --> 16:49.375

Probablement difficile à construire aussi, non ?

16:49.375 --> 16:51.977

Compte tenu de l'augmentation des coûts de financement et de l'environnement

16:51.977 --> 16:54.813

dans lequel nous nous trouvons actuellement, nous mettons une pelle dans le

16:54.813 --> 16:58.751

sol. Si vous faites de la budgétisation des immobilisations ou quoi que ce

16:58.751 --> 17:02.788

soit du genre, que vous examinez un projet et que vous vous dites, surtout si

17:02.788 --> 17:06.892

vous utilisez la dette, quand est-ce que je vais être rentable sur ce projet ?

17:06.892 --> 17:09.862

C'est très différent d'une conversation que lorsque les taux sont à zéro.

17:09.862 --> 17:13.832

Le taux de financement, mais aussi le coût des matériaux,

17:13.832 --> 17:15.734

ont été absolument élevés.

17:15.734 --> 17:19.805

Donc je me souviens qu'il y a un an ou quelque chose comme ça, j'ai eu

17:19.805 --> 17:23.075

l'un des types de REIT de centres commerciaux de strip-tease qui venaient de

17:23.075 --> 17:25.844

là-bas, comme des magasins d'épicerie ancrés aux États-Unis et qui disaient

17:25.844 --> 17:28.547

simplement, et je me disais, eh bien, comment va l'approvisionnement ?

17:28.547 --> 17:32.117

Et puis il a dit, c'est fait. L'offre est inexistante au cours des 10 dernières

17:32.117 --> 17:36.088

années. Pourquoi ? Il m'a dit : Eh bien, j'ai besoin, à cause

17:36.088 --> 17:39.591

du coût du financement et du coût de la construction, pour construire quelque

17:39.591 --> 17:43.595

chose de nouveau, j'ai besoin de loyers qui sont 30 à 40 % plus élevés qu'ils

17:43.595 --> 17:45.330

ne le sont actuellement.

17:45.330 --> 17:49.034

Et vous vous demandez en quelque sorte, et tout à coup vous avez tous ces

17:49.034 --> 17:52.471

détaillants qui disent, eh bien, nous faisons tout en ligne, mais genre, ok, eh

17:52.471 --> 17:55.107

bien, où les gens retournent-ils les choses ?

17:55.107 --> 17:57.142

En fait, ils veulent entrer dans le magasin et...

17:57.142 --> 18:00.345

Croyez-les ou non, essayez toujours des choses ou regardez les choses.

18:00.345 --> 18:02.881

Les gens doivent encore acheter de la nourriture.

18:02.881 --> 18:06.418

Ils veulent aller dans un genre de commerce de détail ancré dans l'épicerie.

18:06.418 --> 18:08.420

Nous n'avons pas d'approvisionnement pour vous.

18:08.420 --> 18:12.324

Alors voudriez-vous que nous commencions et que nous commencions à manger 30 ou

18:12.324 --> 18:14.626

40 % ? Mais cela n'en est qu'à ses tout débuts.

18:14.626 --> 18:19.832

Et cela n'a toujours pas de sens d'en développer de nouveaux.

18:19.832 --> 18:22.067

Développer une nouvelle construction parce que vous ne pouvez tout simplement

18:22.067 --> 18:25.671

pas en obtenir le rendement. C'est donc un endroit agréable pour ce qui est de

18:25.671 --> 18:28.941

l'offre et de la demande, des actifs physiques, où vous obtenez des bosses

18:28.941 --> 18:32.244

locatives et où vous obtenez également de très bons flux de trésorerie sur

18:32.244 --> 18:33.378

l'actif.

18:33.378 --> 18:35.614

C'est un plaisir de l'entendre.

18:35.614 --> 18:39.685

Peut-être que nous parlerons un peu de, vous savez, que vous avez été

18:39.685 --> 18:42.855

investisseur immobilier chez Fidelity depuis un certain nombre d'années, et

18:42.855 --> 18:47.392

vous avez évidemment une équipe d'analystes qui travaillent autour de vous.

18:47.392 --> 18:50.662

Comme regarder ce secteur et cet espace, et donc vous êtes probablement un peu

18:50.662 --> 18:54.166

un peu un entraîneur pour eux aussi, en ce qui concerne ce qu'il faut regarder

18:54.166 --> 18:56.001

et quelles questions poser.

18:56.001 --> 18:59.938

Vous avez mentionné un tas de sujets ou de thèmes

18:59.938 --> 19:02.674

populaires qui se déroulent dans cet espace.

19:02.674 --> 19:07.112

Mais, vous savez. De quoi leur parlez-vous en particulier ces jours-ci ?

19:07.112 --> 19:08.847

Quels types de questions avez-vous ?

19:08.847 --> 19:12.918

Oui, c'est comme écouter, parler avec moi de me parler du secteur, comprendre

19:12.918 --> 19:16.655

que ça revient toujours, tout comme même regarder la normale, c'est comme

19:16.655 --> 19:20.025

évaluer les entreprises de l'industrie. Donc, en l'espèce, il s'agit d'un

19:20.025 --> 19:23.262

sous-secteur particulier. Parlez-moi de la situation de l'entreprise dans le

19:23.262 --> 19:25.464

secteur. Est-ce qu'ils sont gagnants ? Perdent-ils ?

19:25.464 --> 19:27.933

Est-ce qu'ils ont de très bons atouts ? Par exemple, leurs loyers vont-ils

19:27.933 --> 19:31.637

augmenter plus vite que les autres ? Et puis parle-moi de l'évaluation.

19:31.637 --> 19:34.873

Alors, dites-moi ce qui se passe dans le sous-secteur ?

19:34.873 --> 19:36.575

À quoi ressemblent l'offre et la demande ?

19:36.575 --> 19:39.912

Est-ce que nous resserrons enfin, finissons-nous par taper ?

19:39.912 --> 19:43.048

Donc, l'une des choses que je regarde, c'est que la multifamille américaine n'a

19:43.048 --> 19:45.117

pas été bonne depuis un certain nombre d'années.

19:45.117 --> 19:47.920

C'est plutôt flatteur depuis une dizaine d'années.

19:47.920 --> 19:49.655

L'offre commence à diminuer.

19:49.655 --> 19:52.991

La demande commence à s'améliorer un peu.

19:52.991 --> 19:55.394

Les loyers, vous savez, ont été gonflés.

19:55.394 --> 19:58.363

Peut-être qu'ils commencent à s'accumuler un peu. C'est comme quelque chose qui

19:58.363 --> 20:01.600

m'intéresse en quelque sorte parce que ça n'a pas fonctionné.

20:01.600 --> 20:05.504

Mais je veux voir avant de me lancer vraiment, vraiment, je veux

20:05.504 --> 20:09.441

que les choses se resserrent et que les loyers commencent vraiment à

20:09.441 --> 20:13.579

augmenter. Et les entreprises, vous disent-elles encore qu'elles sont en mesure

20:13.579 --> 20:17.482

d'augmenter les loyers ? Et c'est en quelque sorte, ah, genre ça va, ça se

20:17.482 --> 20:21.220

resserre, vous pouvez le voir, mais ce n'est pas tout à fait là.

20:21.220 --> 20:25.424

Mais dites-moi juste quand c'est là.

20:25.424 --> 20:29.461

Il en va de même pour, vous savez, nous avions l'un des CFO d'un des

20:29.461 --> 20:32.764

grands centres commerciaux aux États-Unis. Et il disait, bon dieu, nous sommes

20:32.764 --> 20:36.101

maintenant, les gens veulent être, nous avons de très bons actifs, et c'est une

20:36.101 --> 20:40.105

entreprise qui a été un peu trop endettée il y a des années, et c'est comme, eh

20:40.105 --> 20:42.708

bien, en fait, le cours de notre action continue d'augmenter.

20:42.708 --> 20:46.778

Nous émettons des capitaux propres à de très bons niveaux.

20:46.778 --> 20:50.415

Nous sommes maintenant en mesure de livrer et d'acheter des actifs, et la

20:50.415 --> 20:54.853

demande pour ce que nous avons est la meilleure qu'elle ait jamais été...

20:54.853 --> 20:58.090

Dans une décennie, et c'est comme si, eh bien, ça sonne vraiment bien.

20:58.090 --> 21:01.793

Et l'évaluation, oh oui, eh bien, modélisons-le quelques années, à quoi ça

21:01.793 --> 21:04.563

ressemble ? S'ils continuent d'acheter des centaines de millions de dollars de

21:04.563 --> 21:07.933

choses et qu'ils l'ont fait de manière créative, et que vous avez des escaliers

21:07.933 --> 21:11.303

de loyer et qu'ils sont en train de retirer leurs leviers, à quoi cela

21:11.303 --> 21:13.739

ressemble-t-il dans quelques années ? Utilisons nos modèles financiers et

21:13.739 --> 21:16.375

modélisons-le une ou deux ans. Alors, qu'est-ce que ça vaut maintenant ?

21:16.375 --> 21:18.510

Ok, c'est très bien, le marché peut comprendre ça.

21:18.510 --> 21:21.680

Voyons ce que cela vaut dans trois ou quatre ans s'ils peuvent réellement

21:21.680 --> 21:24.583

exécuter cela. Et si la réponse est bien plus, allons-y et achetons plus

21:24.583 --> 21:28.754

d'actions. Cela se résume donc au sous-secteur, à l'offre et à la demande, où

21:28.754 --> 21:32.090

l'entreprise est située dans le secteur, et puis pouvons-nous obtenir cela à

21:32.090 --> 21:35.727

une évaluation raisonnable, que ce soit une mesure de flux de trésorerie par

21:35.727 --> 21:39.064

rapport à la valeur nette, examiner le rendement du dividende particulier, puis

21:39.064 --> 21:42.701

nous assurer que nous comprenons la structure du capital et s'ils ont un

21:42.701 --> 21:45.971

montant approprié de dette, un montant approprié un certain nombre de leviers,

21:45.971 --> 21:49.041

et peut vraiment faire croître l'entreprise sans être couvert par cela.

21:49.041 --> 21:50.909

Assez complet, ce qui est agréable à entendre.

21:50.909 --> 21:55.914

C'est ce que nous faisons chez Fidelity.

21:55.914 --> 21:58.083

Aborder rapidement.

21:58.083 --> 22:01.153

Quel était l'éléphant dans la pièce il y a quelques années ?

22:01.153 --> 22:03.355

Où en sommes-nous au bureau ?

22:03.355 --> 22:07.326

Par exemple, nous avions parlé d'au moins, vous savez, il y a un an

22:07.326 --> 22:11.296

ou deux, appelez ça, vous voyez, il y a un peu comme une bifurcation,

22:11.296 --> 22:15.267

si vous voulez, où c'est comme, vous savez, les biens de grande qualité et

22:15.267 --> 22:19.271

de type excellent emplacement, vous savez, il y a une piste là-bas, mais vous

22:19.271 --> 22:21.873

savez l'emplacement obsolète, vous savez, mauvais emplacement.

22:21.873 --> 22:25.110

Vous savez, des luminaires suspendus au plafond, des types d'endroits, comme

22:25.110 --> 22:27.546

c'est un désastre. Est-ce que nous sommes encore en quelque sorte dans cette

22:27.546 --> 22:28.146

situation ?

22:28.146 --> 22:30.449

Oui, nous sommes toujours là.

22:30.449 --> 22:33.752

Donc, mais c'est un peu différent.

22:33.752 --> 22:37.189

Nous avons vécu une sorte de situation où personne ne voulait toucher à aucun

22:37.189 --> 22:40.625

bureau et c'était un peu comme une classe de travail, surtout parce que Toronto

22:40.625 --> 22:43.829

était difficile parce qu'une grande partie de l'offre était en ligne, mais une

22:43.829 --> 22:48.066

grande partie de cette offre a été en quelque sorte absorbée.

22:48.066 --> 22:52.170

Nous sommes toujours divisés, mais la demande pour les actifs A et

22:52.170 --> 22:56.007

A plus et les bureaux est vraiment bonne en ce moment.

22:56.007 --> 22:58.810

La plupart des gens, du moins à New York, sont de retour depuis quelques

22:58.810 --> 23:02.848

années. Nous avons eu peur plus tôt dans l'année, et c'est en

23:02.848 --> 23:06.852

fait l'une des rares parties de l'immobilier qui était en quelque sorte perçue

23:06.852 --> 23:11.089

comme étant touchée par l'IA. L'idée était que l'IA va employer tout le

23:11.089 --> 23:14.459

monde. Donc tout le monde va perdre son emploi parce que l'IA est plus

23:14.459 --> 23:16.728

intelligente et tout ce qu'elle peut faire à chaque fois. Cela n'a absolument

23:16.728 --> 23:20.298

pas été le cas, et les gens s'en sont rendu compte, et en fait, les tendances

23:20.298 --> 23:23.101

en matière d'embauche ont été... Très bien.

23:23.101 --> 23:26.638

Mais les gens étaient comme s'il avait bien cassé ses actions plus tôt dans

23:26.638 --> 23:30.509

l'année avec cette idée. Personne ne sera employé au bureau.

23:30.509 --> 23:33.945

Et il s'avère, en fait, que vous prenez vos, beaucoup de vos employés de grande

23:33.945 --> 23:36.715

qualité, vous voulez qu'ils travaillent au Bureau, et cela n'a pas fonctionné

23:36.715 --> 23:40.085

de cette façon. Et le travail et les embauches ont été plutôt bons et Office

23:40.085 --> 23:43.789

est revenu. Mais c'est quand même très, c'est très bifurqué.

23:43.789 --> 23:45.791

Vous ne voulez pas la classe B et la classe C.

23:45.791 --> 23:48.627

Les gens veulent des commodités. Ils veulent venir travailler et se sentir

23:48.627 --> 23:52.798

bien. Ils veulent le genre d'atriums, les Starbucks, le gymnase

23:52.798 --> 23:55.600

dans l'immeuble ou quoi que ce soit d'autre.

23:55.600 --> 23:57.903

Donc des choses qui sont bien aménagées.

23:57.903 --> 24:01.072

Dans de très bons endroits où les employeurs veulent être et en quelque sorte

24:01.072 --> 24:04.476

sur le fait qu'il s'agisse de réseaux de métro ou de réseaux de transport en

24:04.476 --> 24:06.511

commun, ils se portent vraiment bien en ce moment.

24:06.511 --> 24:10.182

Donc je possède des immeubles de bureaux très bien situés, comme des tarifs

24:10.182 --> 24:14.119

qui, vous savez, grande exposition à New York, New York est très serrée pour

24:14.119 --> 24:17.522

les bureaux de grande classe et ce sont de très bonnes actions.

24:17.522 --> 24:21.159

Ils ont été de bonnes actions cette année et elles ont certainement décollé.

24:21.159 --> 24:25.397

Ils servent la peur de l'IA Il y a certaines actions que

24:25.397 --> 24:29.601

je ne veux toujours pas posséder parce qu'elles ne sont pas situées

24:29.601 --> 24:33.805

dans des quartiers centraux d'affaires avec un accès facile au transport en

24:33.805 --> 24:37.409

commun. Les équipements ne sont pas particulièrement bien, excellents, les

24:37.409 --> 24:41.079

employeurs ne veulent pas être là. Les employeurs veulent que les gens viennent

24:41.079 --> 24:45.917

travailler et aiment être au travail et ensuite être dans un endroit agréable.

24:45.917 --> 24:47.853

Ils ne doivent pas faire partie de la classe C.

24:47.853 --> 24:51.857

Donc je suis toujours de la classe A, de la classe A plus, vraiment

24:51.857 --> 24:54.226

intéressant. Les cours de la Colombie-Britannique ne le sont toujours pas,

24:54.226 --> 24:55.026

c'est comme s'ils ne regardaient pas.

24:55.026 --> 24:57.062

Les gens deviennent un peu plus pointilleux, ce qui n'est pas le cas. Oui, et

24:57.062 --> 25:01.099

les employeurs aussi. Et on dirait que cela

25:01.099 --> 25:05.270

force la dynamique qui existe sur le marché,

25:05.270 --> 25:09.441

qu'il s'agisse de promoteurs ou de propriétaires ou

25:09.441 --> 25:13.645

de particuliers qui louent ces actifs, ils doivent

25:13.645 --> 25:17.816

se conformer un peu plus pour obtenir ce

25:17.816 --> 25:18.917

taux d'occupation.

25:18.917 --> 25:22.521

Oui, et vous devez surveiller, parce que l'une des choses, c'est qu'il y a une

25:22.521 --> 25:25.357

grande différence parce que c'est le fonds d'exploitation et le fonds rajusté

25:25.357 --> 25:28.593

provenant de l'exploitation. Et la différence entre les deux est simplement que

25:28.593 --> 25:32.197

le montant est en immobilisations. Donc, les AFFO sont essentiellement des flux

25:32.197 --> 25:34.933

de trésorerie après les dépenses d'immobilisations, mais les dépenses

25:34.933 --> 25:37.769

d'immobilisations peuvent être très importantes au bureau, n'est-ce pas ?

25:37.769 --> 25:41.106

Par exemple, si vous voulez un nouveau locataire et que vous avez perdu un

25:41.106 --> 25:44.476

million de pieds carrés, ok, le nouveau locataire veut tout un tas de choses

25:44.476 --> 25:47.812

que nous n'avons pas, nous allons devoir nous pencher sur le toit.

25:47.812 --> 25:51.116

Pour attirer de nouveaux locataires, vous devez faire très attention à la

25:51.116 --> 25:55.020

différence entre votre flux de trésorerie et le flux de trésorerie net que vous

25:55.020 --> 25:58.924

apportez si vous devez inciter les locataires avec tout un tas de mises à

25:58.924 --> 26:01.026

niveau et beaucoup de dépenses d'investissement.

26:01.026 --> 26:03.328

Le bureau exige donc beaucoup d'immobilisations.

26:03.328 --> 26:05.964

Dépensez l'argent dès le départ. Si vous avez vraiment de bons actifs, vous

26:05.964 --> 26:09.467

n'avez pas à dépenser autant à l'avenir. Si vos actifs sont un peu dépassés,

26:09.467 --> 26:13.238

cela peut vraiment nuire à votre trésorerie pour les années à venir, car vous

26:13.238 --> 26:16.341

essayez de rattraper votre retard dans certains cas, tout simplement pas.

26:16.341 --> 26:18.143

À la hauteur de ce que les gens veulent de nos jours.

26:18.143 --> 26:20.946

Oui, c'est vraiment intéressant. Il y a tellement d'effets secondaires qui, je

26:20.946 --> 26:23.748

crois, en découlent, et vous voyez, je veux dire, notre employeur, alors que

26:23.748 --> 26:26.518

nous sommes assis ici dans cette salle, genre, nous en avons reconnu des

26:26.518 --> 26:30.221

parties, n'est-ce pas ? Et je vous vois dans la ligne de café tous les jours

26:30.221 --> 26:32.724

dans notre cafétéria à l'étage, c'est-à-dire, vous savez quelque chose qui a

26:32.724 --> 26:35.293

été en quelque sorte rénové, vous savez dans l'ère post-COVID.

26:35.293 --> 26:35.894

Les gens au bureau.

26:35.894 --> 26:37.896

Sans aucun doute.

26:37.896 --> 26:41.900

Ok, il ne nous reste que quelques minutes, mais je voulais

26:41.900 --> 26:45.904

en quelque sorte conclure en reliant ça à votre investisseur moyen

26:45.904 --> 26:48.039

et à votre immobilier.

26:48.039 --> 26:52.277

Alors, compte tenu de notre situation actuelle et à l'approche des derniers

26:52.277 --> 26:56.548

mois de l'année, quel est selon vous l'avantage de posséder votre fonds

26:56.548 --> 27:00.852

ou même un bien immobilier en général dans le contexte d'un portefeuille ?

27:00.852 --> 27:04.022

Bien sûr. Donc je dirais qu'il y a deux ou trois choses.

27:04.022 --> 27:08.526

L'un d'eux est simplement la diversification.

27:08.526 --> 27:12.163

Deux seraient en quelque sorte une volatilité plus faible et j'ai dû parler du

27:12.163 --> 27:15.834

fait que sur trois, c'est juste comme s'il s'agissait d'un produit que vous ne

27:15.834 --> 27:19.704

pouvez vraiment pas faire vous-même. Comme si nous possédions une expertise

27:19.704 --> 27:23.708

incroyable entre le côté privé de Brookfield et le côté

27:23.708 --> 27:27.512

public dans Fidelity. Mais la diversification, nous avons simplement mentionné

27:27.512 --> 27:31.616

que vous êtes loin du genre de thème dominant sur le marché, et

27:31.616 --> 27:35.654

c'est génial. Cela fonctionne incroyablement bien, mais il

27:35.654 --> 27:39.624

est très judicieux d'avoir une certaine diversification

27:39.624 --> 27:43.561

loin d'un thème qui stimule l'ensemble du

27:43.561 --> 27:47.499

marché en actifs réels qui, avec le

27:47.499 --> 27:51.536

temps, vous aideront à vaincre l'inflation.

27:51.536 --> 27:54.973

Deuxièmement, juste la volatilité. En général, nous considérons le fonds comme

27:54.973 --> 27:58.943

une composition neutre de 70 à 30 personnes entre le secteur privé et

27:58.943 --> 28:00.912

le secteur public.

28:00.912 --> 28:04.949

Les biens que Brookfield possède sont des actifs de très haute qualité situés

28:04.949 --> 28:08.987

dans de bons endroits qui, comme je l'ai mentionné tout à l'heure, sont

28:08.987 --> 28:12.490

des baux à 90 % avec de bons escaliers de loyer.

28:12.490 --> 28:15.827

La volatilité de ce portefeuille ne devrait pas être très élevée.

28:15.827 --> 28:20.498

C'est un peu comme des choses de base et de type plus.

28:20.498 --> 28:24.903

C'est une chose très agréable à avoir dans votre

28:24.903 --> 28:27.472

portefeuille au fil du temps.

28:27.472 --> 28:31.476

Vous avez battu l'inflation. Vous n'évoluez pas à la hausse et à la baisse

28:31.476 --> 28:33.344

lorsque les marchés deviennent très volatils.

28:33.344 --> 28:37.382

C'est une bonne chose à avoir, ce qui génère de bons flux de

28:37.382 --> 28:41.453

trésorerie, et puis il y a la partie opportuniste du fonds, qui est

28:41.453 --> 28:45.490

le genre de rayonnement public où je peux me rendre aux États-Unis, jouer

28:45.490 --> 28:49.194

dans différents secteurs, et s'ils ne fonctionnent pas, je peux simplement les

28:49.194 --> 28:53.531

quitter. Une petite combinaison de stabilité et d'opportunisme.

28:53.531 --> 28:56.000

Oui, c'est gratuit. Ne vous vendez pas à découvert non plus.

28:56.000 --> 28:57.769

Vous avez eu une très bonne année.

28:57.769 --> 28:59.904

Ce fut une belle année.

28:59.904 --> 29:04.075

Et puis le troisième est juste comme, c'est un portefeuille que vous

29:04.075 --> 29:05.844

ne pourriez pas faire vous-même.

29:05.844 --> 29:09.848

Donc ce n'est pas comme si, oh, je vais juste aller m'acheter une

29:09.848 --> 29:14.185

propriété locative. Il s'agit de centaines de millions de dollars

29:14.185 --> 29:17.188

d'installations logistiques, d'appartements, de portefeuille diversifié, de

29:17.188 --> 29:20.592

logements étudiants et de logements pour personnes âgées.

29:20.592 --> 29:24.696

Dans un portefeuille d'un milliard de dollars, il

29:24.696 --> 29:28.466

est... Géré par Brookfield, les transactions sur les marchés financiers sont

29:28.466 --> 29:31.636

effectuées par Brook field. Tout le crédit-bail est effectué par une énorme

29:31.636 --> 29:35.073

équipe de crédit-bail. C'est quelque chose comme vous ne pouvez pas le faire

29:35.073 --> 29:39.043

par vous-même et vous avez la plus grande équipe au Canada en quelque sorte et

29:39.043 --> 29:41.913

la meilleure équipe au Canada qui le fait pour vous.

29:41.913 --> 29:45.250

C'est une proposition vraiment très intéressante si vous recherchez de la

29:45.250 --> 29:48.253

diversification, une faible volatilité, une excellente équipe qui gère les

29:48.253 --> 29:51.823

choses et juste quelque chose que vous ne pourriez pas faire vous-même.

29:51.823 --> 29:55.827

Ce sont tous de bons points, et si j'y réfléchis moi-même, par exemple en tant

29:55.827 --> 29:59.030

qu'investisseur, je veux m'approprier ce thème de l'IA d'une manière ou d'une

29:59.030 --> 30:03.034

autre, et chacun a des limites différentes sur la façon dont il veut le faire

30:03.034 --> 30:04.936

ou sur l'exposition qu'il veut y faire.

30:04.936 --> 30:08.273

Mais comme nous l'avons vu, surtout récemment, il y a de la volatilité

30:08.273 --> 30:11.543

intrinsèquement et, dans certains cas, il y a une évaluation excessive.

30:11.543 --> 30:14.679

Et donc pour vous permettre de continuer à investir dans cela à l'avenir et de

30:14.679 --> 30:17.348

rester investi dans cela, ce qui est probablement la façon dont vous allez

30:17.348 --> 30:19.651

gagner le plus d'argent au fil du temps.

30:19.651 --> 30:22.754

Je veux autre chose. Pièces de mon portefeuille.

30:22.754 --> 30:26.024

Et je ne veux pas que des pièces différentes dans mon portfolio parce qu'elles

30:26.024 --> 30:28.793

sont différentes. Je veux des endroits différents dans mon portefeuille où il y

30:28.793 --> 30:31.729

a en fait des choses, vous savez, il y a une lumière fondamentale au bout du

30:31.729 --> 30:36.167

tunnel. Comme s'il y avait un vent arrière derrière tout ça, si vous voulez.

30:36.167 --> 30:38.970

Vous savez, je ne veux pas, je ne veux pas que ce soit juste un espace réservé.

30:38.970 --> 30:42.440

Et donc je suppose que c'est ainsi que je pense à l'immobilier, vous

30:42.440 --> 30:44.042

maintenant, dans un sens très simple.

30:44.042 --> 30:48.279

Oui, c'est aussi un secteur qui, pendant près de 10 ans, n'a pas

30:48.279 --> 30:52.183

fait grand-chose, contrairement au S&P 500 et à la TSX.

30:52.183 --> 30:54.819

Et maintenant, comme je l'ai dit, nous avons commencé à avoir, les taux

30:54.819 --> 30:58.256

d'intérêt ont triplé. Ils peuvent aller un peu plus haut, mais ils ne vont

30:58.256 --> 31:02.327

généralement pas tripler à nouveau. Et l'offre et la demande ont mis un certain

31:02.327 --> 31:04.329

nombre d'années à revenir dans l'ordre.

31:04.329 --> 31:07.398

Il y a encore des poches faibles, mais il y a beaucoup de secteurs qui

31:07.398 --> 31:10.168

commencent tout juste à s'infléchir. Et je viens de commencer à infléchir cette

31:10.168 --> 31:12.437

année et le fera probablement au cours de la prochaine année.

31:12.437 --> 31:14.973

C'est très différent du reste du marché.

31:14.973 --> 31:18.977

Vous avez donc une bonne histoire fondamentale derrière vous, en plus

31:18.977 --> 31:22.881

de la diversification et de la diminution de la volatilité.

31:22.881 --> 31:27.118

Et cette combinaison est, pour une partie de

31:27.118 --> 31:29.487

votre portefeuille, assez convaincante.

31:29.487 --> 31:32.657

Cela semble être une excellente configuration et vous savez, appréciez la

31:32.657 --> 31:36.094

conversation comme toujours et je suis sûr que nous reviendrons ici dans

31:36.094 --> 31:39.697

quelques mois pour récapituler ce qui s'est passé au cours de cette période.

31:39.697 --> 31:42.834

Ça a l'air génial. Ok.

31:42.834 --> 31:45.536

Merci d'avoir écouté cette balado-diffusion

31:45.536 --> 31:47.338

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32:18.102 --> 32:20.371

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32:23.074 --> 32:24.475

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33:05.583 --> 33:08.152

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33:08.152 --> 33:10.388

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