L’achat de votre première maison pourrait être la plus importante décision que vous aurez à prendre. L’abordabilité des maisons au Canada est un sujet qui fait régulièrement les manchettes depuis très longtemps. Par contre, comme les taux d’intérêt ont atteint des sommets qui n’avaient pas été vus depuis plusieurs années, les prix des maisons ont commencé à baisser dans de nombreuses régions du pays. De plus en plus de Canadiens et de Canadiennes songent à entrer sur le marché immobilier pour acheter leur première maison, et il est important pour eux de savoir quels outils financiers sont disponibles pour les aider à réaliser leur projet.

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer 35 000 $ de votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour aider à financer l’achat ou la construction d’une nouvelle maison.

Qu’est-ce que le Régime d’accession à la propriété?

Le RAP est un programme incitatif qui permet aux Canadiens et aux Canadiennes d’emprunter jusqu’à 35 000 $ dans leur propre REER pour acheter une propriété admissible. Les REER sont des comptes parrainés par le gouvernement qui permettent d’épargner pour la retraite en reportant l’impôt. L’avantage du RAP, c’est qu’il permet d’utiliser l’épargne accumulée dans un REER pour aider à financer l’achat d’une première maison.

Comment fonctionne le Régime d’accession à la propriété?

Dans un premier temps, vous devez investir dans un REER. Si vous avez déjà accumulé 35 000 $ dans votre REER, c’est tant mieux! Sinon, tout n’est pas perdu, puisqu’il n’y a pas de minimum et que vous pouvez donc retirer un plus petit montant. Pour pouvoir effectuer un retrait dans le cadre du RAP, les fonds doivent avoir été détenus dans le REER pendant au moins 90 jours avant la date du retrait. Si vous achetez la maison avec votre conjoint ou votre conjoint de fait, vous pouvez retirer un maximum de 35 000 $ par personne, pour un retrait total de 70 000 $ par couple1.

Une fois que vous avez décidé du montant que vous souhaitez retirer, vous devez remplir le formulaire de l’Agence du revenu du Canada (ARC) T1036 Régime d’accession à la propriété (RAP) – Demande de retirer des fonds d’un REER2 attestant que vous voulez effectuer un retrait. Votre conseiller en placements peut vous accompagner dans ce processus. Une fois l’argent retiré, vous pouvez utiliser le produit pour acheter une propriété admissible.

La période de remboursement débute dans la deuxième année suivant l’année où vous avez retiré les fonds. Chaque année, vous devez remettre dans votre REER un quinzième du montant emprunté. Pour un retrait de 35 000 $, cela correspond à environ 2 333 $ par année. Il est important de noter que vous ne pouvez pas utiliser votre remboursement au titre du RAP pour réduire votre impôt à payer, comme c’est le cas pour les cotisations REER ordinaires3. Par exemple, si vous cotisez 5 000 $ à votre REER, dont 2 333 $ servent à rembourser votre prêt RAP, vous pourrez déduire seulement 2 667 $ de votre revenu imposable. Si une année vous omettez d’effectuer le remboursement exigé, ce montant est ajouté à votre revenu imposable de la même année. Vous pouvez décider de rembourser plus que le minimum (un quinzième du montant emprunté) au cours d’une année donnée, mais encore une fois, l’argent remboursé au titre du RAP ne compte pas comme une cotisation au REER et ne peut pas être utilisé pour réduire votre revenu imposable.

Pourquoi utiliser le RAP?

Acheter une maison coûte cher. Le RAP vous permet d’emprunter sur votre épargne sans payer d’intérêt plutôt que de contracter un prêt à intérêt auprès d’une banque. Toutefois, en retirant de l’argent de votre REER dans le cadre du RAP, vous perdez le potentiel de plus-value sur ce retrait.

Plus votre mise de fonds est élevée, moins votre prêt hypothécaire sera important. Le RAP pourrait vous permettre d’augmenter votre mise de fonds à 20 % du prix d’achat total, seuil à partir duquel vous êtes généralement dispensé de payer une assurance prêt hypothécaire.

Critères d’admissibilité de base

Pour être admissible au RAP, vous devez remplir certaines conditions4 :

  • Vous devez être considéré comme un premier acheteur par l’ARC.
  • Vous devez avoir une entente écrite pour l’achat ou la construction d’une propriété admissible (des règles particulières s’appliquent si vous avez un handicap ou si vous aidez un proche en situation de handicap à acheter ou à bâtir une propriété admissible)5.
  • Vous devez être un résident du Canada au moment où vous retirez des fonds de vos REER dans le cadre du RAP, et jusqu’à ce que la propriété admissible soit achetée ou construite.
  • Vous devez avoir l’intention d’occuper la propriété admissible à titre de résidence principale dans l’année qui suit l’achat ou la construction.
  • Si vous avez déjà participé au RAP, il est possible que vous puissiez y participer de nouveau sous certaines conditions.

Vous et votre conjoint pouvez aussi profiter du crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH). Ce crédit est offert par le gouvernement fédéral et provincial.

Il y a aussi le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), dont vous n’avez peut-être pas encore entendu parler. Ce programme sera offert pour la première fois au Canada en 2023. Le CELIAPP permet aux acheteurs d’une première propriété d’épargner jusqu’à 40 000 $ à l’abri de l’impôt. Comme pour les REER, les cotisations à un CELIAPP sont déductibles du revenu, et comme pour les CELI, les revenus gagnés à l’intérieur d’un CELIAPP, de même que les retraits, sont libres d’impôt6. Vous pouvez cotiser jusqu’à 40 000 $ à vie, et jusqu’à 8 000 $ au cours d’une même année. Vous devez toutefois savoir que le CELIAPP peut rester ouvert seulement pendant 15 ans. (Nous offrons ici un aperçu simple du CELIAPP; vous trouverez de nombreux autres détails sur notre page CELIAPP.)

Conclusion

Acheter sa première maison peut être à la fois intimidant et exaltant. Vous commencez un nouveau chapitre de votre vie, qui vient avec de plus grandes responsabilités financières. Utilisez les renseignements ci-dessus sur le Régime d’accession à la propriété et consultez votre conseiller en placements pour vous assurer que vous êtes admissible et que le programme est approprié dans votre situation. Votre conseiller peut aussi vous aider à réfléchir à votre horizon de placement et à votre tolérance pour les placements mis de côté pour le RAP.