Pour les retraits effectués entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025, la période de remboursement commence cinq ans après l’année du premier retrait.
Combien coûte réellement l’achat d’une première maison au Canada?
L’achat de votre première maison est une étape marquante et un accomplissement majeur dans votre vie. Mais avant de vous lancer dans la recherche d’une propriété, il est essentiel de bien comprendre tous les coûts associés à un tel achat. Lorsqu’il est question d’acheter une maison, votre prêt hypothécaire n’est qu’un morceau du casse-tête. Plusieurs autres dépenses doivent être prises en compte et peuvent surprendre les nouveaux acheteurs comme les frais juridiques, les évaluations, les inspections, l’assurance-titres et bien d’autres.
Et les dépenses ne cessent pas après la signature des documents et la remise des clés. Qu’il s’agisse de frais ponctuels ou de frais mensuels récurrents, les coûts liés à la propriété continuent de s’accumuler bien après la date d’acquisition. C’est pourquoi il est essentiel d’épargner plus que le prix d’achat et de prévoir un budget couvrant l’ensemble des frais associés à l’achat d’une maison.
Pour vous aider à bien vous préparer, voici un aperçu des principaux coûts auxquels vous pouvez vous attendre lors de l’achat de votre première maison.
Combien coûte l’achat d’une maison et comment financer cette transaction?
Combien devriez-vous épargner pour la mise de fonds?
La mise de fonds correspond au montant que vous versez en argent comptant au moment de l’achat. En général, il représente entre 5 % et 20 % du prix de la propriété. Plus le montant de votre mise de fonds est élevé, mieux c’est. En effet, si vous êtes en mesure de verser 20 % du prix d’achat ou plus, vous pouvez éviter de payer l’assurance prêt hypothécaire, qui est requise lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix de la propriété1.
Par exemple, si vous versez seulement 5 % du prix d’une maison de 500 000 $, vous devrez ajouter environ 19 000 $ au montant de votre prêt hypothécaire pour couvrir le coût de cette assurance. Cela peut aussi vous aider à réduire vos coûts d’emprunt globaux et vous faire économiser des milliers de dollars en intérêts à long terme.
Comment estimer vos versements hypothécaires mensuels?
Une fois votre mise de fonds versée, vous devrez financer le solde de votre propriété au moyen d’un prêt hypothécaire. Il s’agit d’un prêt destiné à l’achat de biens immobiliers que vous remboursez avec intérêts sur une période déterminée.
Par exemple, si vous versez une mise de fonds de 20 % pour l’achat d’une maison de 500 000 $, votre prêt hypothécaire sera de 400 000 $. Avec un taux d’intérêt de 4 %, cela représente environ 2 100 $ par mois pour un prêt hypothécaire amorti sur 25 ans.
Le gouvernement du Canada propose une calculatrice hypothécaire pour vous aider à estimer vos paiements mensuels.
Quels sont les frais initiaux à prévoir lors de l’achat d’une propriété?
Il est judicieux de prévoir une somme supplémentaire pour couvrir les frais liés à la transaction. Ces coûts peuvent s’accumuler rapidement, c’est pourquoi la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) recommande d’épargner entre 1,5 % et 4 % du prix d’achat pour couvrir les frais de clôture2. Voici quelques-uns des frais à anticiper.
Commissions immobilières
Lorsque vous faites appel à un courtier ou une courtière pour l’achat d’une maison, sa rémunération provient de la commission sur la vente.
Selon l’Agence de la consommation en matière financière du Canada, cette commission varie habituellement entre 2 % et 6 %, selon l’emplacement de la propriété. Il est parfois possible de négocier un taux plus avantageux avec certains courtiers. Par exemple, pour une maison de 500 000 $, une commission de 2 % représente 10 000 $, tandis qu’une commission de 6 % équivaut à 30 000 $ (plus les taxes de vente applicables). Ce montant, payé par la personne qui vend la propriété, est partagé entre les courtiers immobiliers des deux parties.
Évaluation de la propriété
Pour consentir à un prêt hypothécaire, votre prêteur pourrait exiger une évaluation officielle réalisée par un évaluateur agréé, afin de confirmer que la valeur de la propriété est suffisante pour garantir le prêt. Selon la SCHL, ce type d’évaluation coûte généralement entre 250 $ et 350 $, selon la taille de votre maison et son emplacement.
Inspection de la propriété
Il est également fortement recommandé de faire inspecter la propriété de façon indépendante pour repérer d’éventuels problèmes avant de conclure l’achat. Selon la SCHL, la plupart des inspections standards coûtent environ 500 $, bien que ce montant puisse varier.
TPS ou TVH sur l’achat d’une nouvelle maison
Si vous achetez une maison neuve, vous devrez prévoir le paiement de la TPS ou de la TVH (selon votre province ou territoire) calculée sur le prix de vente. Dans bien des cas, des remboursements pour habitations neuves sont offerts pour atténuer ces taxes, à condition que la propriété soit votre résidence principale et qu’elle respecte certaines limites de prix.
Impôt foncier
Vous pourriez également devoir payer un droit de mutation immobilière, soit un frais unique basé sur le prix d’achat, au moment de l’enregistrement de la propriété à votre nom. Certaines provinces, comme l’Ontario, la Colombie-Britannique et l’Île-du-Prince-Édouard, offrent des remboursements complets ou partiels pour les acheteurs d’une première propriété, ce qui peut réduire considérablement, voire éliminer, ce coût. Les sites web de votre gouvernement provincial et municipal sont les sources les plus fiables pour connaître les taux exacts et les critères d’admissibilité aux remboursements.
Frais juridiques associés à la transaction immobilière
Vous devrez également faire appel à un avocat ou une avocate en droit immobilier pour préparer les documents, enregistrer le titre et le prêt hypothécaire, et effectuer les paiements le jour de l’acquisition. Les honoraires juridiques varient généralement entre 700 $ et 2 000 $, selon la complexité du dossier, la valeur de la propriété et son emplacement3. Certains cabinets proposent des forfaits « tout compris », alors assurez-vous de bien vérifier les services qui sont effectivement inclus.
Assurance-titres
Ce type d’assurance offre une couverture contre les défauts liés au titre de propriété, ce qui peut vous permettre d’éviter des pertes financières éventuelles. L’assurance-titres est distincte, payable une seule fois, et coûte généralement entre 250 $ et 400 $4. Elle ne remplace ni la recherche de titres effectuée par l’avocat ou l’avocate ni votre assurance habitation; elle les complète en couvrant certains problèmes liés au titre ou à la fraude qui pourraient survenir plus tard.
Frais de notaire au Québec
Si vous habitez au Québec, vous devrez également faire appel à un ou une notaire pour effectuer le transfert de propriété. Cette personne s’assurera que tous les documents liés à la transaction sont valides et conformes. Prévoyez entre 1 500 $ et 3 000 $ pour ses honoraires5, selon la portée de la transaction et la région où se trouve la propriété.
Qu’en est-il des frais de déménagement?
Une fois votre maison acquise, il faut penser à la façon dont vous allez y transporter vos biens. L’embauche de deux ou trois déménageurs avec un camion coûte généralement entre 100 $ et 250 $ de l’heure, selon la taille de votre maison et la distance à parcourir6. Il est important de choisir une entreprise fiable qui offre une assurance adéquate, incluant une protection pour ses employés, et qui fournit un contrat signé, entre autres garanties.
Quels sont les coûts liés à la propriété?
Une fois votre première maison achetée, il est important de connaître les frais liés au maintien de votre propriété. En avoir une bonne compréhension dès le départ vous permettra d’ajuster votre budget et de faciliter la transition financière. Voici quelques exemples de frais courants associés à une propriété.
Frais de copropriété
Ces frais sont distincts de votre prêt hypothécaire et servent à couvrir les coûts liés à la gestion quotidienne de l’immeuble et à son entretien. Dans certains cas, ils peuvent inclure certains services publics, mais cela dépend de la propriété. Une partie des frais perçus est également versée dans un fonds de réserve, destiné à financer les réparations majeures et le remplacement des éléments communs. Ces frais sont généralement calculés en fonction de la superficie de la propriété ou de facteurs propres à chaque unité. Cependant, ils peuvent varier considérablement d’une copropriété à l’autre, même au sein d’une même ville, selon plusieurs facteurs comme l’année de construction, les services offerts ou l’emplacement.
Impôt foncier
Au Canada, ces taxes représentent entre 0,3 % et 1,8 % de la valeur estimée de votre propriété. Pour une maison évaluée à 500 000 $, cela équivaut à environ 1 500 $ à 9 000 $ par année7, selon l’emplacement de votre propriété. Ces taxes servent à financer des services locaux essentiels tels que les écoles publiques, la collecte des déchets, l’entretien des routes, les infrastructures communautaires et ainsi de suite.
Primes d’assurance habitation
Une police d’assurance habitation standard, qui protège la propriété et vos effets personnels contre tout dommage ou perte, coûte habituellement entre 1 000 $ et 2 000 $ par année8. Cela dit, plusieurs facteurs peuvent influencer le montant de votre prime, notamment la présence d’une piscine ou un système d’alarme, l’état général de la propriété et votre historique de réclamations.
Frais liés à l’entretien et aux réparations
Il est recommandé de prévoir entre 1 % et 3 % de la valeur de votre maison chaque année pour l’entretien. (Dans le cas d’un condo, certains de ces coûts peuvent être couverts par vos frais de copropriété.) Pour une propriété évaluée à 500 000 $, cela représente environ 5 000 $ à 15 000 $ par année pour couvrir des dépenses comme l’aménagement paysager, le déneigement ou le remplacement d’éléments vieillissants tels que la toiture, la fournaise ou les fenêtres.
Frais liés aux rénovations
Si vous envisagez d’acheter une propriété à rénover, gardez en tête que les coûts de rénovation d’une salle de bain commencent généralement à 19 000 $, tandis qu’une cuisine standard peut coûter environ 27 000 $9. Ces montants peuvent augmenter rapidement selon la superficie de l’espace à rénover et les matériaux que vous souhaitez installer. Par exemple, vous devrez prévoir un budget plus élevé si vous rêvez d’une salle de bain digne d’un spa ou d’une cuisine de chef.
Frais mensuels liés aux services publics
Les Canadiens et Canadiennes paient en moyenne environ 240 $ par mois pour l’eau chaude, le chauffage et l’électricité, ainsi qu’environ 290 $ pour les services de communication, comme l’Internet, le téléphone résidentiel et le cellulaire10. N’oubliez pas que ces montants peuvent varier selon votre région et selon ce que vous considérez comme essentiel pour vivre confortablement dans votre nouvelle maison.
Comment épargner pour tous ces frais?
Épargner pour l’achat d’une maison peut sembler accablant pour les nouveaux acheteurs. C’est pourquoi le gouvernement du Canada propose des programmes incitatifs pour vous aider. Voici quelques programmes et outils d’épargne que vous pouvez utiliser pour progresser vers votre objectif :
Utilisez le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) comme principal outil d’épargne pour votre mise de fonds.
Le CELIAPP est conçu pour aider les acheteurs d’une première maison à atteindre leur objectif plus rapidement, grâce à des cotisations déductibles d’impôt et à des retraits libres d’impôt. Vous pouvez cotiser jusqu’à 8 000 $ par année à ce compte, jusqu’à un maximum à vie de 40 000 $. À noter qu’après l’ouverture du compte, vous disposez de 15 ans pour utiliser les fonds afin d’acheter une première propriété admissible.
Comment réduire le fardeau de votre mise de fonds grâce au Régime d’accession à la propriété (RAP)?
Le RAP vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour acheter ou construire votre première maison. Toutefois, vous devrez rembourser ce montant à votre REER sur une période de 15 ans, à compter de la deuxième année suivant votre premier retrait.
Profitez du compte d’épargne libre d’impôt (CELI) en attendant
Le CELI vous permet de faire croître votre épargne à l’abri de l’impôt tout en ayant un accès rapide à vos fonds. De plus, vous obtenez de nouveaux droits de cotisation chaque année au mois de janvier, incluant les retraits effectués l’année précédente. Si votre date d’achat n’est pas encore claire, épargner dans un CELI vous permet de faire fructifier votre épargne dès maintenant, sans activer la période de 15 ans associé au CELIAPP. Vous pourrez toujours transférer les sommes accumulées dans votre CELI vers un CELIAPP plus tard, réclamer la déduction fiscale, puis récupérer votre droit de cotisation au CELI dès le mois de janvier de l’année suivante.
En résumé
L’achat de votre première maison est une étape importante qui s’accompagne de nombreuses responsabilités financières au-delà de la mise de fonds. Entre les frais de clôture et les frais liés à la propriété comme l’impôt foncier, l’assurance habitation et l’entretien, vous devez tenir compte de tous les coûts pour éviter les mauvaises surprises et faire un achat en toute confiance.
La bonne nouvelle, c’est qu’il existe de nombreux outils et stratégies pour vous aider à atteindre votre objectif. Que vous commenciez à épargner ou à peaufiner votre budget, un conseiller ou une conseillère en placements peut vous aider à élaborer un plan personnalisé qui correspond à votre échéancier et à vos objectifs pour l’achat de votre propriété.
Remarque : Tous les coûts mentionnés dans cet article sont des estimations et peuvent varier en fonction de la propriété, de l’emplacement et d’autres facteurs circonstanciels.
Notes de bas de page
1 Coûts de l'assurance prêt hypothécaire SCHL
2 Combien ma maison va-t-elle réellement me coûter?
3 Que fait un avocat en droit immobilier? (en anglais)
4 Qu’est-ce que l’assurance-titres et est-ce que j’en ai besoin? (en anglais)
5 Quels sont les frais de notaire pour l’achat d’une maison?
6 Combien coûte un déménagement? (en anglais)
7 Impôt foncier au Canada en 2025 (en anglais)
8 Coût moyen de l’assurance habitation (en anglais)
