Qu’est‑ce qu’un prêt hypothécaire?
Comprendre le fonctionnement des prêts hypothécaires au Canada

L’achat d’une maison serait l’une des expériences les plus stressantes que peut vivre une personne. Cela n’a rien de surprenant; il y a tant d’éléments à prendre en considération. L’obtention d’un prêt hypothécaire est l’une des étapes les plus complexes du processus. Vous n’avez peut-être jamais été propriétaire d’une maison et vous vous demandez comment cela fonctionne. Si c’est le cas, vous êtes au bon endroit. Dans le présent article, je vais aborder toutes les notions de base concernant l’obtention d’un prêt hypothécaire au Canada.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire?

Pour le définir en termes simples, le prêt hypothécaire est un prêt utilisé pour acheter ou refinancer une maison. Une entreprise peut contracter un prêt hypothécaire pour acheter une propriété commerciale, mais la grande majorité des prêts hypothécaires financent une propriété personnelle.

Comment fonctionnent les prêts hypothécaires?

Comme les prêts hypothécaires sont multidimensionnels, la meilleure façon d’expliquer leur fonctionnement est probablement d’examiner leurs principales composantes.

Prêts hypothécaires ouverts ou fermés

Un prêt hypothécaire peut être ouvert ou fermé. Un prêt hypothécaire fermé signifie qu’il y a des limites aux montants qui peuvent être remboursés sur le solde dû pendant la durée du prêt hypothécaire. Nous aborderons ce sujet un peu plus tard. Un prêt hypothécaire ouvert offre plus de souplesse pour effectuer des paiements supplémentaires.

Souvent, l’emprunteur peut rembourser son prêt hypothécaire ouvert en tout temps, sans pénalité. Toutefois, les taux d’intérêt des prêts hypothécaires ouverts sont plus élevés que ceux des prêts fermés.

En raison de leurs taux plus bas, les prêts hypothécaires fermés sont une meilleure option pour les gens qui prévoient rester dans leur maison à long terme. Un prêt hypothécaire ouvert convient aux emprunteurs qui comptent rembourser leur prêt hypothécaire bientôt, peu importe pour quelle raison.

La plupart des prêteurs offrent une option de transférabilité sur certains prêts hypothécaires fermés, ce qui permet à l’emprunteur de transférer la durée et le taux d’intérêt du prêt à une nouvelle propriété lorsqu’il déménage. Bien que des conditions s’appliquent, la transférabilité du prêt hypothécaire peut atténuer la crainte d’avoir à payer la pénalité sur un prêt hypothécaire fermé.

Mise de fonds hypothécaire

Lorsque vous achetez une maison, vous devez faire un paiement correspondant à un pourcentage du prix d’achat en utilisant vos ressources. C’est ce qu’on appelle la mise de fonds. Une mise de fonds est exigée parce que les prêteurs ne financeront jamais la totalité du prix d’achat d’une maison.

La mise de fonds standard pour un prêt hypothécaire conventionnel est de 20 %, mais les acheteurs canadiens peuvent acheter une maison avec une mise de fonds d’aussi peu que 5 %. Plus votre mise de fonds est importante, plus vous économiserez d’argent, car le montant de votre prêt hypothécaire sera moins élevé et vous payerez ainsi moins d’intérêts.

Assurance prêt hypothécaire

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez payer une assurance prêt hypothécaire, communément appelée l’assurance de la SCHL. Il s’agit d’une prime unique correspondant à un pourcentage du montant total du prêt hypothécaire, qui doit être payée au moment du décaissement des fonds.

Le sigle SCHL renvoie à la Société canadienne d’hypothèques et de logement. La SCHL couvre le prêteur pour les prêts hypothécaires dont la mise de fonds est inférieure à 20 % dans les cas où le propriétaire est en défaut de paiement. Deux autres sociétés offrent également une assurance prêt hypothécaire : Genworth Canada et Canada Guaranty.

L’assurance prêt hypothécaire est un élément dont vous devrez tenir compte au moment d’acheter une maison.

Période d’amortissement du prêt hypothécaire

La période d’amortissement du prêt hypothécaire est le temps qu’il vous faudra pour rembourser le prêt hypothécaire. La durée d’amortissement standard des prêts hypothécaires au Canada est de 25 ans. Cependant, les emprunteurs peuvent choisir une période d’amortissement plus courte ou rembourser leur prêt plus tôt en effectuant des versements supplémentaires sur le solde du capital. Ils peuvent ainsi choisir d’effectuer un paiement forfaitaire ou d’augmenter le montant de leur paiement régulier.

À quoi correspond la durée du prêt hypothécaire?

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, vous convenez d’un taux d’intérêt et du montant des paiements pour un nombre de mois donné. Cette période est la durée du prêt hypothécaire. Pendant la durée du prêt hypothécaire, vous serez assujetti aux diverses conditions que vous avez acceptées au moment de la signature du prêt, notamment en ce qui concerne le taux d’intérêt et les modalités de remboursement anticipé prévues par le prêteur.

Taux d’intérêt du prêt hypothécaire

Il faut choisir entre deux types de taux d’intérêt au moment d’obtenir un prêt hypothécaire : fixe et variable. Les deux types peuvent être avantageux, selon votre situation et celle de l’ensemble du marché. Examinons chacune de ces options.

Prêt hypothécaire à taux fixe

Au Canada, le type de prêt hypothécaire le plus courant a toujours été le prêt fermé à taux fixe de cinq ans. En raison de leur popularité, les taux fixes de cinq ans offerts par les divers prêteurs hypothécaires sont concurrentiels. Mais la plupart des banques et des coopératives de crédit offrent des taux fixes d’une durée de un à cinq ans, et certaines d’entre elles offrent des taux fixes dont la durée peut aller jusqu’à 10 ans.

Un prêt hypothécaire à taux fixe est idéal pour les emprunteurs qui ont peu de souplesse budgétaire ou qui veulent simplement la tranquillité d’esprit, sachant que leur taux (et leur paiement mensuel) n’augmentera pas de façon inattendue avant l’échéance. Un taux fixe peut aussi être avantageux lorsque les taux d’intérêt augmentent.

Mais comme les taux d’intérêt au Canada sont bas depuis plus d’une décennie, les taux d’intérêt variables sont devenus très populaires.

Prêt hypothécaire à taux variable

Contrairement aux taux fixes, les taux d’intérêt variables sont liés au taux préférentiel de la Banque du Canada et ils fluctuent à la hausse et à la baisse pendant la durée du prêt hypothécaire. La durée d’un prêt à taux variable la plus courante est de cinq ans (prêts fermés et ouverts), mais d’autres périodes sont aussi offertes.

Le choix d’un taux variable comporte plus de risque parce qu’il peut augmenter sans préavis, à tout moment. Une hausse soutenue du taux hypothécaire peut entraîner une augmentation des coûts d’intérêt, voire une augmentation du paiement hypothécaire de l’emprunteur.

Les prêts hypothécaires à taux variable conviennent aux emprunteurs qui ont la souplesse budgétaire nécessaire pour absorber une augmentation soudaine des taux d’intérêt.

Qu’est-ce que le renouvellement hypothécaire?

À l’échéance de la durée de votre prêt hypothécaire, vous devrez rencontrer le prêteur pour négocier une nouvelle durée et un nouveau taux hypothécaire. C’est ce qu’on appelle le renouvellement hypothécaire. Vous renouvellerez votre prêt hypothécaire plusieurs fois pendant la durée du prêt. Le taux que vous obtiendrez lors du renouvellement dépendra des taux en vigueur à ce moment-là. Dans la plupart des cas, votre prêteur vous permettra de renouveler le prêt hypothécaire quelques mois avant l’échéance sans pénalité. Cela peut être un incitatif à continuer de faire affaire avec le même prêteur.

Qu’est-ce qu’un courtier hypothécaire?

Auparavant, les Canadiens s’adressaient à leur banque principale ou à leur coopérative de crédit lorsqu’ils avaient besoin d’un prêt hypothécaire. Ce n’est plus nécessairement le cas. Plus que jamais, les courtiers hypothécaires sont les premiers interlocuteurs des acheteurs potentiels.

Le courtier hypothécaire n’a pas la même fonction que le prêteur hypothécaire. Son rôle consiste à soumettre votre demande de prêt hypothécaire auprès de dizaines de prêteurs potentiels pour vous trouver le meilleur taux et les meilleures modalités. L’acheteur de maison ne paye pas le courtier hypothécaire. C’est le prêteur qui le rémunère sous forme d’honoraires pour lui avoir amené un nouveau client.

Dernières réflexions sur les prêts hypothécaires au Canada

Comme vous pouvez le constater, il faut tenir compte de plusieurs éléments avant d’obtenir un prêt hypothécaire. En plus de ce qui précède, vous devrez réfléchir à vos versements hypothécaires mensuels et à l’assurance hypothécaire. De plus, il est essentiel de vous assurer d’avoir une bonne cote de crédit avant de présenter une demande. Même si j’espère vous avoir fourni des renseignements utiles, je recommande toujours de faire affaire avec des professionnels pour l’achat d’une maison et de se tourner vers un courtier hypothécaire ou un conseiller bancaire de confiance.

Cet article a été rédigé par Tom Drake de MapleMoney et a été autorisé légalement sous licence par le réseau d’éditeurs Industry Dive. Veuillez adresser toutes les questions sur les licences à legal@industrydive.com.


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