Comment acheter une maison au Canada : les dix étapes essentielles

On dit que l’achat d’une maison et le déménagement constituent l’une des cinq plus grandes sources de stress dans la vie. Étant donné que le prix des maisons ne cesse d’augmenter au Canada, les choses n’iront probablement pas en s’améliorant. Heureusement, une bonne planification des choses et l’aide de divers experts, vous permettront de vous en sortir sans trop de problèmes. Dans cet article, vous verrez chacune des étapes du processus.

Points à considérer avant d’acheter une maison

Avant de plonger dans les 10 étapes de l’achat d’une maison, voyons les quelques points à envisager. En connaissant bien le processus d’achat, vous serez prêt le moment venu.

La mise de fonds

Bien avant de commencer à chercher une maison, vous devez penser au versement initial dont vous aurez besoin, c’est-à-dire la mise de fonds. Au Canada, le minimum requis correspond à 5 % du prix d’achat pour un prêt hypothécaire assuré par la SCHL, et à 20 % pour un prêt hypothécaire conventionnel (non assuré). Par exemple, pour acheter une maison de 300 000 $, il vous faudra une mise de fonds d’au moins 15 000 $. Si vous ne voulez pas payer de prime d’assurance prêt hypothécaire, vous devrez cependant réunir 60 000 $, soit 20 % du prix.

Les sources de la mise de fonds

L’accumulation de la mise de fonds se fait le plus souvent par épargne périodique, mais voici quelques autres sources potentielles :

  • Épargne dans un REER (utilisation du Régime d’accession à la propriété)
  • Produit de la vente d’une maison existante
  • Prime versée par l’employeur
  • Remboursement d’impôt
  • Cadeau d’un membre de la famille proche (parents)
  • Héritage
  • Rentrée d’argent inattendue (on peut bien rêver, n’est-ce pas?)
Les frais de clôture hypothécaire

Lorsque vous achetez une maison, la mise de fonds n’est pas la seule somme à payer d’avance. Vous devez aussi tenir compte des frais de clôture, à savoir les différents droits et frais à acquitter avant que l’achat ne soit officialisé. En voici une liste non exhaustive :

  • Frais juridiques
  • Droits de mutation immobilière (varient selon la province)
  • Inspection de la maison
  • Évaluation de la maison
  • Assurance des titres de propriété

Si vous achetez votre première maison, je vous recommande de prévoir de 2 à 3 % du prix d’achat pour les frais de clôture, en sus de votre mise de fonds.

Emploi

Les personnes qui achètent une maison négligent souvent leur situation d’emploi. Or, pour qu’une coopérative de crédit ou une grande banque vous consente un prêt hypothécaire, vous devrez prouver la stabilité de votre emploi et de vos revenus. Peu importe que vous ayez une cote de crédit excellente ou une mise de fonds substantielle; le prêteur veut être certain que vos rentrées d’argent suffiront à couvrir vos mensualités hypothécaires. Après tout, il s’agit du plus gros emprunt de votre vie.

En règle générale, vous n’aurez droit à un prêt hypothécaire que si vous touchez un revenu d’emploi ou de retraite. Les prestations d’invalidité peuvent aussi être prises en compte. Si vous occupez un nouvel emploi, vous devrez attendre la fin de votre période probatoire avant de demander un prêt hypothécaire.

Le revenu tiré d’un travail indépendant

Si vous êtes travailleur autonome, vous devrez présenter une preuve de revenu, soit au minimum vos deux derniers avis de cotisation de l’ARC. Par conséquent, si vous songez à quitter un emploi de neuf à cinq pour vous lancer en affaires, procédez d’abord à l’achat d’une maison ou attendez-vous à devoir laisser passer quelques années, le temps d’avoir produit quelques déclarations de revenus à titre de travailleur indépendant.

La recherche du bon emplacement

L’une des plus grandes décisions que vous aurez à prendre est l’endroit où vous habiterez. L’endroit idéal (proximité du lieu de travail, des écoles, des magasins ou des installations de loisirs) peut certainement améliorer votre style de vie, mais il y a habituellement un prix à payer. En effet, plus un quartier est désirable, plus les habitations qui s’y trouvent sont dispendieuses. Vous devrez trouver un équilibre entre votre style de vie et vos moyens.

Les 10 étapes de l’achat d’une maison

Voici les 10 étapes que vous réserve le processus d’achat d’une maison. Si vous y allez dans l’ordre, votre expérience d’achat sera probablement beaucoup plus agréable.

1. Épargner en vue d’une mise de fonds

Nous en avons parlé au début de l’article, mais l’acheteur d’une maison doit avant tout mettre de l’argent de côté pour une mise de fonds. Il s’agit de la première étape, car selon l’endroit où vous vivez, il vous faudra possiblement des années pour amasser les fonds nécessaires. Malheureusement pour les acheteurs, le prix des maisons au pays augmente continuellement depuis plusieurs années, surtout dans les grands centres urbains comme Toronto et Vancouver.

2. Choisir le lieu

Pendant que vous constituez votre mise de fonds, vous voudrez peut-être commencer à songer à votre futur milieu de vie. Est-il essentiel d’habiter près de votre lieu de travail? Avez-vous de jeunes enfants et vous voulez une bonne école à proximité? Avez-vous une vie sociale trépidante et souhaitez-vous habiter près du feu de l’action? Dans bien des cas, la décision dépendra du poids accordé à telle ou telle priorité. Bien entendu, le prix des maisons dans une ville ou un quartier donné peut entrer en ligne de compte.

3. Rassembler les documents

Maintenant que vous avez constitué une mise de fonds et que vous avez une idée générale de l’endroit où vous voulez acheter une maison, il est temps de faire une demande de préapprobation hypothécaire. Cela dit, avant de prendre rendez-vous avec un courtier hypothécaire ou un conseiller bancaire, il est essentiel de rassembler les documents requis.

Il s’agit pour l’essentiel de preuves documentaires de votre revenu (p. ex., talon de paie récent) et d’un document de fin d’année (p. ex., feuillet T4 ou avis de cotisation de l’année précédente). Si vous touchez un revenu de retraite (p. ex., pension du RPC/RRQ, prestations de la SV), quelques relevés bancaires mensuels attestant les dépôts directs devraient suffire.

Vous devrez aussi fournir des pièces justificatives quant à votre mise de fonds, comme des états de compte bancaire, des relevés de placement, un contrat de vente ferme sur votre propriété actuelle ou une lettre confirmant un don.

4. Obtenir une préapprobation hypothécaire

De nos jours, les agents immobiliers n’acceptent de représenter que les acheteurs ayant une préapprobation hypothécaire en main. La bonne nouvelle, c’est qu’il est assez simple d’en obtenir une. Vous devrez rencontrer un conseiller en financement hypothécaire dans une banque ou un courtier hypothécaire. Le prêteur hypothécaire vous accompagnera tout au long du processus : il vérifiera votre dossier de crédit et les preuves documentaires de vos revenus, puis vous indiquera l’emprunt maximal que vous pouvez vous permettre. L’autre avantage de la préapprobation, c’est que vous pouvez faire garantir un taux hypothécaire pour un maximum de 120 jours. Ainsi, vous aurez l’esprit tranquille pendant votre recherche d’une maison.

5. Trouver un courtier immobilier

Une fois que vous disposez d’une préapprobation assortie d’un taux, le moment est venu de choisir le courtier immobilier qui vous aidera dans votre recherche. Il est recommandé d’en rencontrer quelques-uns pour savoir comment ils travaillent avec leurs clients et trouver celui qui vous conviendra. Pourquoi ne pas demander à quelques personnes de confiance de vous donner un nom? On dirait que tout le monde connaît un courtier immobilier qui l’a bien servi par le passé.

6. Commencer à chercher une maison

Un bon courtier immobilier vous accompagnera dans la recherche d’une maison qui répondra à la plupart de vos critères et qui respectera votre budget. Préparez-vous à visiter plusieurs maisons avant de faire une offre. Un bon agent immobilier connaît le marché local mieux que quiconque et établit des attentes réalistes quant à ce qui est offert dans votre fourchette de prix.

7. Obtenir une approbation hypothécaire finale

Dès que le vendeur de la maison accepte votre offre, il est temps d’aller chercher l’approbation finale auprès de votre prêteur hypothécaire. Celui-ci voudra évaluer la propriété en question pour s’assurer que le prix d’achat correspond à sa valeur marchande. Il pourrait exiger que la maison soit évaluée à vos frais. Une fois l’approbation accordée, vous devrez signer une convention de prêt hypothécaire, qui énoncera les modalités du prêt, dont la durée, la période d’amortissement, le taux d’intérêt et les éventuelles conditions de remboursement anticipé.

8. Choisir un notaire ou un avocat

Si ce n’est pas déjà fait, le moment est venu de retenir les services d’un notaire ou d’un avocat qui s’occupera de la transaction immobilière. Un cabinet local traitant des dossiers immobiliers devrait faire l’affaire. Le notaire ou l’avocat vous informera des frais de clôture, et vous devrez le rencontrer avant la date de clôture pour officialiser l’achat.

9. Souscrire une assurance contre l’incendie

D’un point de vue technique, cette étape devrait être la huitième, car il faut souscrire une assurance contre l’incendie avant de rencontrer un notaire ou un avocat. Tous les prêteurs hypothécaires exigent de l’acheteur qu’il souscrive une assurance contre l’incendie (ou assurance habitation) afin de protéger sa future propriété. Il appartient au notaire ou à l’avocat de vérifier que cette assurance est en vigueur avant le décaissement du prêt.

10. Emménager!

Félicitations! La date de prise de possession est arrivée et vous êtes officiellement propriétaire de votre nouvelle maison. Vous en recevrez les clés et pourrez commencer à y emménager.

Dernières réflexions sur l’achat d’une maison au Canada

Voilà pour les 10 étapes de l’achat d’une maison. Bien qu’il n’y ait pas deux situations identiques, vous avez maintenant de bonnes bases pour commencer votre planification. Pour les acheteurs d’une première maison, il est toujours indiqué de consulter d’abord les multiples professionnels de l’immobilier, comme les courtiers hypothécaires et immobiliers. Ces professionnels vous expliqueront certains des points les plus complexes – votre cote de crédit, l’assurance prêt hypothécaire, les droits de mutation immobilière, etc. – et vous donneront la confiance dont tout acheteur a besoin sur le marché immobilier d’aujourd’hui.

Cet article a été rédigé par Tom Drake de MapleMoney et a été autorisé légalement sous licence par le réseau d’éditeurs Industry Dive. Veuillez adresser toutes les questions sur les licences à legal@industrydive.com.


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