Quelle est la cote de crédit minimale nécessaire à l’obtention d’un prêt hypothécaire au Canada?

Rédigé par : Tom Drake

Source : MapleMoney

Il faut répondre à plusieurs critères pour obtenir un prêt hypothécaire au Canada. Avoir une bonne cote de crédit est l’un des plus importants. Mais qu’est-ce qui constitue une cote satisfaisante? Après tout, il y a de nombreux prêteurs hypothécaires différents, et chacun suit ses propres lignes directrices. Dans cet article, vous découvrirez la cote dont vous avez besoin pour être admissible et les facteurs à prendre en considération avant d’entamer vos démarches.

Cote de crédit minimale nécessaire pour contracter un prêt hypothécaire assuré

Le 1er juillet 2020, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a fait passer la cote de crédit minimale exigée pour les prêts hypothécaires assurés de 600 à 680. Ce bond important a suscité des réactions partagées de la part des experts du secteur. Bon nombre d’entre eux ont estimé que le nouveau seuil était trop restrictif et qu’il ferait en sorte qu’un trop grand nombre de Canadiens n’entreraient pas sur le marché de l’habitation.

Il faut savoir que la cote minimale de la SCHL ne s’applique obligatoirement qu’à un emprunteur, ce qui facilite un peu les choses pour les couples, puisqu’une seule des deux personnes doit dépasser le seuil de 680.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire assuré?

Vous vous demandez peut-être en quoi consiste un prêt hypothécaire assuré. Souvent désigné comme prêt hypothécaire de la SCHL, il s’agit de tout prêt hypothécaire pour lequel l’emprunteur verse une mise de fonds inférieure à 20 % (mais d’au moins 5 %) du prix d’achat d’une maison.

L’assurance prêt hypothécaire sert à protéger le prêteur contre les défauts de paiement, dans le cas où un débiteur ne rembourserait pas son prêt selon les modalités convenues. La SCHL est le principal fournisseur d’assurance prêt hypothécaire au Canada, aux côtés de Genworth Financial et de Canada Guaranty. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur l’assurance prêt hypothécaire.

Cote de crédit minimale nécessaire pour contracter un prêt hypothécaire conventionnel

On dit d’un prêt hypothécaire qu’il est conventionnel lorsque la mise de fonds est de 20 % ou plus. Puisque l’assurance de la SCHL n’est pas requise pour ce type de prêt, les critères d’obtention, dont la cote de crédit minimale, sont moins restrictifs. Chaque prêteur suit ses propres lignes directrices.

Il est donc possible d’obtenir une approbation de prêt hypothécaire avec une cote aussi basse que 600, mais très peu de prêteurs seront disposés à y consentir.

Qu’est-ce qu’une bonne cote de crédit au Canada?

Que constitue une bonne cote de crédit, demanderez-vous? Au Canada, les cotes varient de 300 à 900, bien que très peu de gens se trouvent à l’une ou l’autre des extrémités. La plupart des Canadiens se situent entre 600 et 800.

Les cotes de crédit sont établies en fourchettes. Voici comment elles sont classées :

• Une cote de 800 ou plus est considérée comme excellente.
• Une cote de 720 à 799 est considérée comme très bonne.
• Une cote de 650 à 719 est considérée comme bonne.
• Une cote de 600 à 649 est considérée comme passable.
• Une cote inférieure à 600 est considérée comme faible.

Comment vérifier votre cote de crédit

Il est préférable de vérifier votre cote et d’obtenir une copie de votre dossier de crédit bien avant de déposer une demande de prêt hypothécaire. Il existe quelques manières d’obtenir ces renseignements gratuitement. L’une d’entre elles consiste à commander une copie de votre dossier directement auprès du bureau de crédit. Voici comment vous y prendre, même si vous ne devriez pas privilégier cette façon de faire.

Equifax et TransUnion sont les deux principaux bureaux de crédit au Canada. Les deux entreprises sont tenues de vous remettre gratuitement une fois par année votre dossier de crédit si vous en faites la demande. Bien qu’elles respectent cet engagement, elles ne vous facilitent pas la tâche.

D’abord, vous remarquerez qu’elles font la promotion d’un abonnement à environ 20 $ par mois sur leur site Web respectif, qui permet d’obtenir un rapport régulier sur votre cote. Pour obtenir gratuitement votre dossier de crédit d’Equifax, vous devez imprimer et remplir un formulaire téléchargé du site Web, puis l’envoyer par la poste ou par télécopieur en joignant des photocopies de vos pièces d’identité.

TransUnion vous permet d’accéder gratuitement à votre dossier en ligne, mais seulement une fois par année. Heureusement, il existe une meilleure façon de faire, qui est aussi gratuite.

Une meilleure cote de crédit grâce à Borrowell et à Credit Karma

Plutôt que de passer directement par le bureau de crédit, vous pouvez ouvrir un compte auprès de Borrowell ou de Credit Karma. Chaque semaine, ces entreprises vous enverront gratuitement votre cote et votre dossier de crédit par courriel. L’inscription est gratuite et vous pouvez accéder à votre dossier dans les minutes qui suivent. Il s’agit sans doute de l’option la plus facile et la moins coûteuse pour gérer votre crédit. Borrowell vous enverra une copie de votre dossier d’Equifax Canada, tandis que Credit Karma fait plutôt affaire avec TransUnion.

Ces entreprises réalisent des bénéfices grâce à des partenariats avec diverses sociétés de prêts et de cartes de crédit. Vous recevrez donc des offres de crédit en fonction de votre cote. Vous n’êtes évidemment pas tenu d’y répondre, et il est recommandé de procéder avec grande prudence si vous y donnez suite. Profitez plutôt des rapports gratuits ainsi que des ressources éducatives offertes par les deux entreprises pour améliorer votre cote.

Quelques façons d’améliorer votre cote avant de déposer une demande de prêt hypothécaire

Que votre cote de crédit soit bonne ou mauvaise au départ, il est toujours préférable de l’améliorer avant de présenter une demande de prêt hypothécaire. Une cote supérieure vous aidera non seulement à faire approuver votre prêt, mais aussi à accéder aux taux les plus bas! Voici quelques mesures que vous pouvez prendre pour vous assurer de la solidité de votre dossier avant l’achat d’une maison.

1. Évitez d’accumuler les enquêtes de solvabilité

Chaque fois que vous présentez une demande pour obtenir un produit de crédit, le prêteur effectue une enquête qui apparaît à votre dossier. Chacune de ces interventions réduit un peu votre cote. Beaucoup d’enquêtes qui surviennent en peu de temps contribueront non seulement à affaiblir votre dossier, mais indiqueront également aux prêteurs que vous cherchez activement à obtenir du crédit. Bien sûr, il est tout à fait justifié de demander du crédit dans certains contextes, par exemple lors de l’achat d’un véhicule. Toutefois, vous devez toujours essayer d’éviter de présenter un nombre excessif de demandes, surtout si vous souhaitez augmenter votre cote.

2. Maintenez votre taux d’utilisation du crédit en deçà de 30 %

Si vous avez accès à du crédit renouvelable (carte ou marge de crédit), il est préférable de régler le solde en entier chaque mois pour éviter de payer des intérêts, surtout si vous détenez une carte de crédit à taux élevé. Si vous n’êtes pas en mesure de le faire, essayez à tout le moins de maintenir votre solde en deçà de 30 % du montant maximal. Par exemple, si la limite de votre carte de crédit est de 6 000 $, tentez de garder votre solde sous 2 000 $. Un taux d’utilisation du crédit qui dépasse 30 % aura une incidence négative sur votre cote.

3. Remboursez tout solde en souffrance

Supposons que vous ne remboursez pas votre carte de crédit ou votre prêt pendant plus de 90 jours. Vous courez alors le risque que le prêteur implique une agence de recouvrement, laquelle tentera de percevoir le montant dû au nom de l’émetteur de crédit.

Aucun prêteur ne vous accordera du crédit si un solde en souffrance figure à votre dossier. Si c’est votre cas, placez cette étape en tête de vos priorités pour rétablir votre cote. Trop de gens voient leur dossier compromis parce qu’ils ont négligé un petit solde dû.

4. Bâtissez un historique de crédit pour obtenir un prêt hypothécaire

N’avoir aucun antécédent de crédit peut être tout aussi néfaste qu’en avoir un mauvais. Vous n’obtiendrez pas de prêt hypothécaire sans avoir établi votre dossier de crédit au préalable. Plus votre historique est étendu, mieux votre dossier se portera. Deux ou trois produits de crédit, comme une carte de crédit ou un petit prêt-auto, devraient figurer à votre dossier pendant au moins quelques années. Si vous négligez cette étape, votre prêteur hypothécaire pourrait exiger un cosignataire ou vous inviter à reporter votre demande.

Autres facteurs à considérer avant de demander un prêt hypothécaire

Lorsque vous présentez une demande de prêt hypothécaire, votre cote de crédit n’est pas le seul facteur pris en compte. Loin de là, même. Les prêteurs hypothécaires doivent effectuer la vérification de vos revenus et de vos antécédents professionnels, et confirmer que vous disposez d’un montant suffisant pour couvrir la mise de fonds et les frais de clôture. Examinons chacune de ces étapes.

Votre revenu est important

Il ne suffit pas d’avoir une bonne cote de crédit pour être admissible à un prêt hypothécaire. Vous devez démontrer que vous détenez un emploi stable et touchez un revenu suffisamment élevé pour couvrir les mensualités.

Pour déterminer si votre revenu satisfait aux exigences, les prêteurs se servent de deux ratios : le rapport d’amortissement brut de la dette (ABD) et le rapport d’amortissement total de la dette (ATD). Ces ratios, qui tiennent compte de vos obligations financières, donnent au prêteur une indication de votre capacité à payer le prêt hypothécaire chaque mois. Toutefois, il ne s’agit pas d’une mesure sans faille, puisque vos dépenses discrétionnaires ne sont pas prises en considération.

L’ABD établit le rapport entre vos coûts de logement mensuels (le capital et les intérêts du prêt hypothécaire, les services publics et les impôts fonciers) et votre revenu mensuel brut. Idéalement, la portion logement devrait représenter moins de 32 % du revenu. L’ATD tient compte du remboursement de toute autre dette en plus du prêt hypothécaire et calcule la proportion de l’ensemble des paiements par rapport à votre revenu mensuel brut. L’ATD maximal se situe à 42 %, mais il est préférable de viser le pourcentage le plus faible possible.

La stabilité d’emploi

Même si vous gagnez un revenu élevé, on pourrait refuser de vous accorder un prêt hypothécaire si vous occupez votre emploi depuis peu. La plupart des prêteurs ne tiendront pas compte de votre revenu si vous n’avez pas terminé votre période probatoire au travail. Si vous êtes travailleur autonome ou touchez un revenu variable, vous devrez probablement présenter deux années d’antécédents de revenu pour que votre demande soit approuvée. C’est pourquoi il est préférable d’attendre l’obtention d’un prêt hypothécaire avant de changer d’emploi. Si vous n’avez pas le choix, ou qu’une occasion irrésistible se présente, attendez-vous à devoir retarder quelque peu votre demande.

Mise de fonds et frais de clôture

Pour acheter une maison, vous devez évidemment disposer d’un montant suffisant pour couvrir la mise de fonds et les frais de clôture (honoraires d’avocat, évaluation, inspection, assurance des titres, etc.). Or, ces fonds ne peuvent pas provenir de n’importe quelle source. Votre prêteur devra vérifier que votre mise de fonds n’est pas issue d’un emprunt et que l’argent est en votre possession depuis au moins 30 jours.

Si vous présentez une demande de prêt hypothécaire demain, vous ne pourrez pas prendre en compte le remboursement d’impôt que vous recevrez dans quelques semaines, sauf dans de rares cas. Voici une liste de sources acceptables pour une mise de fonds.

Provenance possible d’une mise de fonds

Votre propre épargne

• Un REER (idéal pour les premiers acheteurs)
• D’autres placements (CELI, compte non enregistré)
• Des capitaux provenant de la vente d’une autre propriété
• Un cadeau d’un parent ou d’un proche (une lettre confirmant le don sera exigée)
• Un héritage ou une prime de l’employeur (les fonds doivent être en votre possession depuis plus de 30 jours)

Dernières réflexions sur la cote de crédit minimale pour contracter un prêt hypothécaire

Lorsqu’on demande un prêt hypothécaire, il est important de présenter une bonne cote de crédit, idéalement supérieure à 680. Une cote inférieure n’est pas synonyme d’inadmissibilité, mais vous n’aurez peut-être pas accès aux meilleurs prêteurs ni aux taux hypothécaires les plus bas. À tout le moins, si votre cote n’est pas aussi élevée que vous le souhaitez, vous possédez maintenant les connaissances pour l’améliorer.

Cet article a été rédigé par Tom Drake de MapleMoney et a été autorisé légalement sous licence par le réseau d’éditeurs Industry Dive. Veuillez adresser toutes les questions sur les licences à legal@industrydive.com.