De combien avez-vous besoin pour une mise de fonds sur une maison?

Si vous songez à entrer sur le marché de l’habitation, vous vous demandez peut-être combien prévoir pour la mise de fonds hypothécaire. La réponse courte, c’est que la somme à réunir dépend du prix d’achat.

Plus la maison est chère, plus il faut d’argent au départ. Cela dit, cette explication n’est pas complète. C’est que vous pouvez choisir l’un de deux types de prêts hypothécaires – assurés et conventionnels –, et que chacun comporte un pourcentage de mise de fonds minimal différent.

Prêts hypothécaires assurés et conventionnels

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, votre prêt est considéré comme assuré. Cela signifie que le prêteur doit atténuer le risque que comporte la faible mise de fonds en allant chercher une assurance prêt hypothécaire auprès de l’une des trois sociétés suivantes : la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), GEMICO et Canada Guaranty.

L’avantage d’un prêt assuré est qu’il permet à l’emprunteur d’acheter une maison en faisant une mise de fonds de seulement 5 %. L’inconvénient, c’est que l’emprunteur doit payer une prime d’assurance (aussi appelée prime de la SCHL), qui s’ajoute le plus souvent au financement hypothécaire.

Pour éviter la prime, vous devez prévoir une mise de fonds correspondant à au moins 20 % du prix d’achat. On parle alors d’un prêt conventionnel, qui ne nécessite pas d’assurance prêt hypothécaire. Comme l’emprunteur consacre une quantité importante de liquidités à l’achat, le prêteur est disposé à assumer la totalité du risque.

Voyons comment se calcule la mise de fonds minimale pour un prêt assuré et un prêt conventionnel.

Quelle est la mise de fonds minimale pour un prêt hypothécaire?

Exemple 1 : prêt assuré par la SCHL (mise de fonds de 5 %)

Au Canada, la mise de fonds minimale pour un prêt hypothécaire est de 5 % sur les maisons dont le prix d’achat est d’au plus 500 000 $. Si le prix dépasse 500 000 $, l’excédent doit faire l’objet d’une mise de fonds de 10 %. S’il est supérieur à 1 000 000 $, une mise de fonds de 20 % est nécessaire, vu l’impossibilité de souscrire une assurance prêt hypothécaire.

À titre d’exemple, examinons trois scénarios :

a) Prix d’achat de 300 000 $

300 000 $ X 5 % = mise de fonds de 15 000 $

b) Prix d’achat de 750 000 $

(500 000 $ X 5 % = 25 000 $ + 250 000 $ X 10 % = 25 000 $).

Mise de fonds totale = 50 000 $

c) Prix d’achat de 1,25 M$

1 250 000 $ X 20 % = 250 000 $

Exemple 2 : prêt conventionnel (mise de fonds de 20 %)

Si vous contractez un prêt conventionnel, vous devez verser une mise de fonds d’au moins 20 %, quel que soit le prix d’achat. Certains prêteurs se réservent le droit d’exiger un pourcentage plus élevé, selon la situation.

a) Prix d’achat de 300 000 $

300 000 $ X 20 % = mise de fonds de 60 000 $

b) Prix d’achat de 750 000 $

750 000 $ X 20 % = 150 000 $

Comme vous avez pu le voir, les prêts conventionnels exigent une mise de fonds beaucoup plus importante, même à prix d’achat égal. Cela dit, si vous pouvez vous permettre une mise de fonds plus élevée, non seulement vous éviterez de payer l’assurance prêt hypothécaire, mais vous économiserez sur les versements.

Le défi, bien sûr, est qu’il est difficile pour de nombreux acheteurs d’une première maison de réunir une somme aussi importante. Dans les régions du pays où les habitations sont les plus chères, c’est presque impossible. C’est pourquoi un prêt assuré peut être avantageux, en dépit des coûts supplémentaires. Penchons-nous sur quelques programmes publics qui facilitent un peu l’épargne en vue d’une mise de fonds hypothécaire.

Régime d’accession à la propriété

Regardons les choses en face : en 2021, il n’est pas facile d’épargner en vue d’une mise de fonds. Au Canada, les prix des maisons augmentent sans cesse, et il n’y a aucun signe de ralentissement. Selon l’endroit où vous vivez, il se peut que vous doutiez d’arriver un jour à réunir une somme suffisante.

Heureusement, le gouvernement fédéral a mis en place un programme pour aider les Canadiens à épargner en vue de la mise de fonds sur une maison admissible. Le Régime d’accession à la propriété vous permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) sans que cette somme soit imposée. Les fonds doivent être remboursés au régime au cours des 15 années suivantes, et il y a un montant minimal à verser annuellement.

Incitatif à l’achat d’une première habitation

Contrairement au Régime d’accession à la propriété, qui existe depuis de nombreuses années, l’Incitatif à l’achat d’une première habitation est un programme relativement nouveau. Il offre un prêt hypothécaire avec participation, c’est-à-dire qu’il permet d’emprunter 5 % du prix d’achat d’une première propriété, qui peut être une maison existante ou une maison mobile neuve ou existante. Si vous faites l’acquisition d’une maison neuve, vous pouvez choisir entre un incitatif de 5 % et un incitatif de 10 %.

L’avantage est que l’acheteur n’a pas besoin de fournir lui-même la totalité de la mise de fonds. Mais il y a un hic : l’incitatif de 5 % ou de 10 % doit être remboursé au bout de 25 ans ou au moment de la vente. Le montant du remboursement est établi en fonction de la valeur future de la maison. Si la propriété s’apprécie, le montant dû à l’État dépassera celui de l’incitatif initial.

Combien devrais-je épargner pour une mise de fonds sur une maison?

Maintenant que vous savez que la mise de fonds minimale peut être de 5 % ou de 20 %, peut-être vous demandez-vous combien épargner. La réponse dépend de votre situation. À l’heure actuelle, on peut obtenir un taux hypothécaire inférieur à 2 %. Les coûts d’intérêt sur les prêts hypothécaires étant historiquement bas, il peut être préférable de réduire la mise de fonds et d’utiliser la différence pour rembourser des dettes à taux d’intérêt élevé.

Si vous n’avez pas d’autres dettes, songez à épargner l’équivalent de 20 % du prix d’achat pour avoir droit à un prêt conventionnel, et ainsi éviter les primes d’assurance coûteuses. Il peut même valoir la peine de se prévaloir du Régime d’accession à la propriété ou de l’Incitatif à l’achat d’une première habitation. Cependant, si vous optez pour une mise de fonds de 20 %, n’épuisez pas toutes vos liquidités. Assurez-vous de toujours garder un fonds d’urgence suffisant pour couvrir les autres dépenses qui ne manqueront pas de survenir.

Cet article a été rédigé par Tom Drake de MapleMoney et a été autorisé légalement sous licence par le réseau d’éditeurs Industry Dive. Veuillez adresser toutes les questions sur les licences à legal@industrydive.com.


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